👊N°72: le viager est-ce vraiment investir en immo sur le dos des vieux ?

Et aussi: la loi anti-Airbnb, les cadeaux de Noël Plan Cash, une assurance-vie truffée de SCPI, que devient la France sans gouvernement et les actus médias & meufs.

👊 Sommaire N°72: le viager est-ce vraiment investir en immo sur le dos des vieux ?

1. Le guide : avec le viager, faut-il investir en immo sur le dos des vieux?

2. Nalo Flex, la pub utile

3. 📌L’anti-sèche : des news de la loi anti-Airbnb

   1. Avec la formation immo & fiscalité

4. 🐓 Les actus à picorer

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Le viager, est-ce vraiment investir en immo sur le dos des vieux ? Bonne ou mauvaise idée ?

✍️Par Laurie Mandin.

🏡​​👵🏻​👵🏿 Glauque, pari sur la mort, puits sans fond financier… Les clichés sur le viager sont nombreux. Vous ne connaissez pas encore cette technique ? Vous n’avez vu ce mot que sur des sites de petites annonces… sans comprendre comment les prix pouvaient être aussi bas ? (Sérieux, un 4 pièces dans le centre de Marseille à 40 000€, ça sent l’arnaque, non ?!)

Alors on le rappelle, le viager est un contrat particulier d’achat d’un bien immobilier, qui repose sur l’espérance de vie des vendeurs ou vendeuses. Souvent ceux qui n’ont pas de famille ou d’enfant à qui léguer leur bien durement gagné. En échange d’un prix plus bas à l’achat, les acquéreurs versent aux anciens propriétaires une rente mensuelle jusqu’à la fin de leurs jours... Ok, ça n’a pas l’air très vertueux. Mais le viager est aussi un moyen pour les personnes âgées de rendre leur patrimoine liquide, c’est-à-dire de le transformer en cash pour en bénéficier tant qu’elles peuvent encore en profiter.

🤑​ “Le viager c’est un peu comme hériter de soi-même pour compléter ses revenus, résume Annie Fousset, mandataire immobilier indépendante. C’est simple : les personnes âgées savent qu’elles vont mourir dans quelques années. Vendre leur maison ou leur appartement en viager leur permet de rester chez elles et de financer des besoins d'accompagnement quotidien comme des auxiliaires de vie par exemple.” Pour certains, c’est aussi un moyen de compléter une pension de retraite ou de protéger un conjoint (souvent une conjointe) qui a une petite retraite, en cas de décès.

Les agences spécialisées parlent donc d’“un investissement gagnant-gagnant qui contribue à une économie responsable”, comme le formule Reza Nakhai, associé fondateur de Viva Viager. Cette forme de vente permet à 31% des vendeurs de financer leur quotidien, à 22% d’entre eux de faire des donations à leurs proches avant de partir et à 20% d’entre eux de s’offrir plus de loisirs, d’après le baromètre Renée Costes, le leader du viager en France.

🍂 Concrètement comment ça fonctionne ?

​La forme de viager la plus courante, c’est le “viager occupé” : le vendeur (appelé “crédirentier” pour se la péter) vend son appartement ou sa maison, mais il ou elle conserve un “droit d’usage et d’habitation” sur le bien. Il peut continuer de vivre chez lui mais ne peut ni louer son bien, ni le prêter.

Puisque le bien reste occupé et ne peut générer de loyers, une décote est appliquée sur sa valeur marchande. C’est tout l’intérêt du viager occupé. Mais comment calcule-t-on cette décote pour qu’elle ne soit pas à la tête du client ? Eh bien, à partir du barème Daubry, une sorte de rapport utilisé par les notaires. Il s’appuie sur des données de l’Insee et des compagnies d’assurance pour fournir des espérances de vie statistiques en fonction de l’âge et du sexe du ou des vendeur.s. Plus le crédirentier est jeune, plus la décote est importante parce qu’il occupera a priori le bien plus longtemps.

👵🏽🏡Prenons un exemple : Samia a 74 ans et souhaite vendre sa maison, qui vaut 300 000€, en viager occupé. “Son espérance de vie à cet instant T est de 17 ans, ce qui correspond à une décote de 50%. La valeur occupée du bien sera donc de 150 000€”, explique Sophie Richard, fondatrice du réseau Viagimmo.

Ces 150 000€ sont à répartir entre “un bouquet”, c’est-à-dire une somme versée par l’acquéreur (appelé “débirentier”) au moment de la signature chez le notaire, et des rentes viagères, versées chaque mois jusqu’au décès de la fameuse Samia. Tout est modulable et peut être négocié : 20 000€ de bouquet et 130 000€ à convertir en rentes, 110 000€ de bouquet et 40 000€ à convertir en rentes…

👵🏽🏡Lily veut acheter la maison de Samia, dont la valeur occupée est de 150 000€. Elles se mettent d’accord sur un bouquet de 50 000€. Le reste de la somme, 100 000 €, va donc être converti en rentes viagères. “Or, le taux de rente pour une femme de 74 ans est de 6,63%. 100 000€ x 6,63 / 100 / 12 mois = une rente de 552 € par mois”, calcule Sophie Richard. Si jamais Samia libère la maison avant son décès, pour partir en maison de retraite par exemple, cette rente pourra être réévaluée selon ce que prévoit le contrat.

💸​ L’autre intérêt du viager, c’est de ne pas avoir besoin d’obtenir un prêt auprès de la banque, à laquelle on verse des intérêts. Il suffit d’avoir de quoi payer le bouquet cash, puis les rentes mensuelles. C’est comme si le vendeur vous faisait une sorte de crédit. Un bon point dans le contexte actuel de taux des crédits immobiliers élevés, ou si vous êtes indépendant.e ! “On rencontre beaucoup d'acquéreurs à qui les banques disaient ‘vous n'avez pas le profil emprunteur, donc nous ne vous prêtons pas’”, raconte Sophie Richard.

C’est le cas de Camille, une abonnée de Plan Cash qui n’aurait jamais pu devenir propriétaire en passant par une banque. “J’étais en fin d’allocation chômage et mon compagnon venait de commencer un CDI.” En 2018, elle a sauté le pas et acheté avec son compagnon un appartement en “viager libre” à côté de Bordeaux. Viager libre, cela veut dire qu’elle dispose librement du bien pour l’occuper (ou le louer) dès le départ, contre un bouquet et une somme versée chaque mois à la vendeuse… Cette pharmacienne retraitée de 76 ans n’avait pas d’enfants à qui le léguer. Aujourd’hui, Camille n’a aucun regret. “Elle profite, elle voyage… Cela nous donne l’impression d’aider quelqu’un. Je suis contente que mon argent bénéficie à une retraitée plutôt qu’à une grosse entreprise qui ferait du profit dessus”, se réjouit-elle. Elle évite aussi le coût du crédit, qui peut grimper avec les taux actuels à plus de 140 000€ pour un emprunt de 250 000€ sur 25 ans.

🏘️ Une alternative à l’investissement locatif ?

Le viager est perçu par certains comme une sorte d’investissement locatif : on ne touche pas d’argent tous les mois, mais à la fin on repart avec un nouveau bien… Avec un avantage en plus : il n’y a pas de risque locatif. “Le logement n’est jamais vide, il n’y a pas de frais de remise en état entre deux locataires, l’occupant est attaché à son bien et l’entretient au mieux…”, énumère Reza Nakhai. “Par ailleurs, vous n’avez pas de revenu foncier à déclarer qui ferait augmenter vos impôts.” Mais est-ce pour autant une alternative à l’investissement locatif ? Oui et non, car il reste une dimension de “pari” sur le temps long. Il est donc impossible de faire un calcul de rentabilité pur et simple.

Car le risque financier reste lié à la date de décès de l’occupant du bien. Pour amortir cet aléa, les serial investisseurs du viager multiplient les achats. C’est le principe de la diversification dont Plan Cash parle souvent. Pascal, qui possède quatre biens en viager, a une autre préoccupation. “Mon souci à moi, c’est de réduire le plus possible la rente et de faire monter le bouquet. Ça retire la notion de pari : vous pouvez bien devenir centenaire ou bicentenaire, [ça ne me pose pas problème] parce que je paie une rente qui est faible”, explique-t-il aux vendeurs lors d’une visite dans un reportage d’Envoyé Spécial.

👵🏽🏡Dans notre exemple, chaque année de vie de Samia coûte 6 624€ à Lily, sans compter l’éventuelle évolution de la rente en fonction de l’inflation. Plus la rente est faible, moins l’investissement de Lily sera impacté par la durée de vie de Samia.

Finalement, le viager est plus une stratégie d’investissement immobilier à part entière qu’une simple alternative à l’investissement locatif. “Il faut être dans une situation où l’on peut se permettre de faire un effort d’épargne le temps d’obtenir la pleine propriété du bien. C’est donc adapté lorsqu’on souhaite placer son argent sans retour sur investissement immédiat”, pensent les coachs en immobilier Sophie et Valérie, les Siving Sisters d’Instagram. “Cela peut également convenir à des personnes qui veulent absolument investir dans un secteur géographique particulier, où l’offre est tendue par exemple.”

3 points à checker pour faire une bonne affaire

L’incertitude de la durée d’occupation. Faîtes bien vos calculs avant de négocier. “Il est faut être sûr.e que vous serez toujours capable de payer les rentes si le crédirentier dépasse de 5, 10 ou 15 ans son espérance de vie statistique. Il faut aussi calculer si le prix final du bien (bouquet et rentes cumulées) sera toujours en dessous ou au prix du marché dans ce cas-là”, recommandent les Siving Sisters.

L’indexation des rentes sur l’indice des prix à la conso. C’est l’autre inconvénient majeur du viager, que Camille et son compagnon n’avaient pas vraiment anticipé... Pour bénéficier réellement aux aïeux, les rentes sont revalorisées chaque année en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation. Inflation galopante oblige, les rentes qu’ils payent à leur crédirentière sont passées de 724€ par mois en 2018 à 840€ aujourd’hui.

L’éventualité de décéder avant le crédirentier... Alors là, c’est pas de bol et ça n’est plus du tout rentable… mais ça reste possible. Lors d’un achat en viager, si l’acquéreur décède avant le vendeur, les héritiers doivent prendre la suite et continuer de payer les rentes. Sinon, toutes les sommes versées sont perdues et le bien revient au crédirentier. “Il est prudent de prévoir une assurance-vie pour laisser aux héritiers la possibilité de continuer de payer les rentes”, conseille Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo. Elle précise aussi qu’il reste toujours la possibilité de revendre le viager.

Comme pour un achat immobilier plus classique, faites attention à l’état général du bien et de l’immeuble, la situation financière de l’éventuelle copropriété, le diagnostic énergétique, l’évolution de la sociologie du quartier, etc.

🤔 Pas convaincue ?

Sachez que les 65 ans et plus représentent 21,8% de la population française au 1er janvier 2024, d’après les estimations de l’Ined. Et que la plupart de ces ménages retraités sont au moins propriétaires de leur résidence principale (72% d’entre eux en 2018 selon l’Insee). Alors, monétiser le patrimoine immobilier des plus âgés, c’est devenu un vrai business… Même le cofondateur d’Ornikar, Benjamin Gaignault, s’est penché dessus. Sa nouvelle start-up s’appelle Skarlett et s’adresse aux plus de 60 ans pour leur proposer notamment des prêts en viager hypothécaire : en gros, ils empruntent en hypothéquant leur maison, donc sans mensualité.

Bon, ça c’est cool pour nos parents… mais que faire si vous trouvez l’idée du viager intéressante sans être complètement à l’aise avec ce mécanisme? Bonne nouvelle : il y a un moyen de profiter du marché sans acheter directement un bien en viager.

Vous pouvez acheter, par le biais d’unités de compte accessibles uniquement en assurance-vie, des parts de sociétés civiles immobilières (SCI) spécialisées dans le démembrement de propriété et le maintien à domicile. Les plus connues, Silver Avenir (gérée par Arkéa Reim) et ViaGénérations (Turgot AM), ont respectivement affiché des rendements de 6,15% et de 3,46% en 2023. Un investissement sage mais solide.

Finalement, acheter un appart’ tout en aidant des petites vieilles et vieux à mieux vivre leur retraite, c’est plus éthique que ça en a l’air !

✍️Par Laurie Mandin.

Envie d’investir votre argent dans une assurance-vie pour bénéficier des gains de la Bourse ET de ceux de l’immobilier en même temps ? À la recherche du bon outil pour diversifier et dérisquer un poil votre portefeuille ? C’est facile grâce au nouveau contrat “Nalo Flex”*. Il est facile à ouvrir dès 500€ et construit sur mesure pour vous, selon votre profil d’investisseur.se, vos objectifs de vie et votre tolérance au risque.

Son truc en plus ? Il permet d’investir du même coup dans de l'immobilier locatif, sans s’embêter avec la gestion et la charge mentale, grâce à des parts de SCPI nichées dans l’enveloppe de l’assurance-vie. De quoi diversifier au maximum entre fonds euros, une quarantaine de fonds indiciels et la pierre bien sûr, avec un curseur d’investissement à impact. Ou pas. Le tout avec les mêmes avantages fiscaux avantageux que l’assurance-vie au bout de 8 ans.

Alors ne tergiversez pas, ouvrez votre assurance-vie tout terrain Nalo Flex. En cliquant sur ce lien PLANCASH, vous bénéficierez de 3 mois de frais de gestion offerts.

*Le contrat Nalo Flex est un contrat d’assurance-vie individuel, multisupports, libellé en euros et /ou en unités de compte, dont des parts de supports en SCPI, distribué par Nalo et souscrit auprès du gestionnaire et assureur APICIL EPARGNE, régi par le Code des Assurances.

Qu’est-ce qui change avec loi anti-Airbnb ?

Après des mois de débats, elle a enfin été promulguée le 20 novembre ! En bref, voici ce qui change :

• À partir de 2025, l’abattement fiscal accordé à la location de meublés touristiques sera réduit de 71% à 50% pour ceux qui sont classés (entre 1 et 5 étoiles) et de 50% à 30% pour ceux qui ne sont pas classés (dans les limites respectives de 77 700€ de recettes annuelles pour les classés et 15 000€ pour les non-classés).

• Il est désormais obligatoire d’enregistrer en mairie toutes les mises en location de meublés de tourisme, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non.

• Les communes peuvent définir des quotas de locations saisonnières et créer des zones réservées aux résidences principales.

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient obligatoire pour la location de courte durée. À partir de 2034, tous les meublés de tourisme devront être classés entre A et D. L’Outre-mer et les résidences principales ne sont pas concernées.

🌆​ Immo & fiscalité. Vous ne comprenez plus rien aux changements de législations sur les LMNP, vous avez bien noté que le Pinel c’était fini, mais vous ne savez plus vers quoi vous tourner ? Le 9 décembre à 19h, venez assister à notre webinaire gratuit “Investir en immo en économisant sur ses impôts” avec la conseillère en gestion de matrimoine Morgane Ernoult. Pour s’inscrire, c’est ici.

😱 Plus de gouvernement, un budget 2025 de nouveau en suspens, l’économie de la France est-elle en péril ? Non, ce n’est pas si grave. Si le budget ne peut pas être voté à temps, c’est celui de l’année précédente (2024 donc) qui passe à nouveau. Avec les mêmes lignes budgétaires. Selon les prévisions de Natixis, le déficit de la France serait tout de même réduit et passerait à 5,3%.

🚗 Roulez vieillesse ! Carlos Tavares, PDG de Stellantis, part à la retraite un peu plus tôt que prévu. Son départ, décidé en conseil d’administration à l’unanimité, est motivé par ses méthodes (pression maximale sur les équipes, décisions radicales, évictions brutales) plus que par ses mauvaises performances, selon Le Monde. Les ventes du groupe automobile sont pourtant en chute libre depuis plusieurs mois. Et il n’y a pas que les siennes… Le marché français tout entier est en forte décélération : en novembre, les ventes de voitures neuves ont baissé de 12,7 % sur un an.

🎥 Il était temps… Le média Brut vient d’atteindre la rentabilité, après 8 ans d’existence et 149 millions d’euros levés depuis sa création. Aujourd’hui, le spécialiste de l’information sur les réseaux sociaux dépasse les 2 milliards de vues par mois. Son chiffre d’affaires se situerait (au conditionnel car l’entreprise n’a pas confirmé) entre 50 et 100 millions d’euros, selon Maddyness, soit le chiffre d’affaire d’une grosse chaîne d’information de la TNT.

​💸​​​❌​⛽ Green-cleaning. Il était temps que la BNP se bouge réellement sur l’écologie ! BNP Paribas AM a annoncé qu’elle n’investirait plus dans les obligations émises sur le marché primaire par les entreprises d’exploration et de production pétro-gazière. C’est le premier grand gestionnaire d’actifs au monde à adopter une telle mesure.

🎄Les grands gagnants de Noël… Mariah Carey, évidemment. Cela fait 30 ans que le tube All I Want For Christmas Is You est sorti et, en bonne businesswoman, Mariah Carey a bâti tout un empire autour de Noël. Livre pour enfant, film d’animation, marque de cookies, collection de lingerie, poupée Barbie… La star multiplie au fil des ans les projets. Elle a même essayé de déposer le titre “Queen of Christmas”... sans succès. Elle peut se consoler avec les royalties de sa chanson : 60 millions de dollars rien qu’entre 1994 et 2017, selon The Economist. ❄️ Le roi du surgelé Picard réalise un quart de son activité annuelle sur la période. À part ça, l’enseigne se porte très bien avec un chiffre d’affaires en progression de 5,1% sur un an et un bénéfice net de 137 millions, selon L’Informé. Les distributeurs traditionnels en rêvent. 🏗️ La marque Lego, incontournable sous le sapin, s’apprête aussi à vivre des jours décisifs. En 2016, elle réalisait la moitié de son chiffre d'affaires pendant la période de Noël, d’après RTL. On ne sait pas si c’est toujours le cas mais Lego a réussi à faire croître son chiffre d'affaires de 2% en 2023, alors que le marché mondial du jouet recule.

💪🎀​ Mauvaises nouvelles pour les femmes au travail. C’est la double peine pour les femmes de moins de 30 ans. La moitié d’entre elles déclarent que leur âge a eu un impact négatif sur leur travail, contre seulement 35 % des hommes de moins de 30 ans, selon la dernière édition du rapport Women In the Workplace, qui s’intéresse aux entreprises d'Amérique du Nord. Les femmes de moins de 30 ans reçoivent également deux fois plus de “commentaires indésirables sur leur âge” que les hommes du même âge. En parallèle, les inégalités salariales continuent de se réduire en France, mais beaucoup plus lentement depuis une dizaine d’années, selon le Conseil d'analyse économique (CAE). L’écart de revenus du travail entre Françaises et Français s’est resserré de 15% entre 1990 et 2010 mais n’a baissé que de 5 points entre 2010 et 2020. Il dépasse aujourd’hui les 30% et représente un coût "de l'ordre de la dizaine de points de PIB", note le CAE.

💸 Rendez l’argent aux meufs. Lancé en 2022, Sistafund, le fonds d’investissement dans des start-ups en croissance co-fondées par des femmes, vient de recevoir 30 millions d’euros du Fonds européen d’investissement. Un gros coup de pouce pour soutenir les innovations européennes made in women.

📺Guerre de l’attention. Au troisième trimestre 2024, 8,1 millions de Français se sont connectés chaque jour à une plateforme de vidéo à la demande payante. C’est beaucoup, mais c’est 400 000 personnes de moins qu'il y a 1 an et 800 000 de moins qu'en 2022, selon une étude de NPA Conseil. Le nombre d’abonnés à ces plateformes ne baisse pas pour autant. Alors, pourquoi ? Les consommateurs y consacrent seulement moins de temps, sûrement à la faveur des vidéos diffusées sur les réseaux sociaux, car “le temps passé à regarder de la vidéo ne bouge plus”, constate NPA Conseil.

👩🏻‍⚕️ Chère maladie. Le prix de la consultation chez le médecin passe de 26 à 30€ pour les généralistes mais aussi une poignée de spécialistes comme les gynécologues et les psychiatres… Concernant la “taxe lapin” sur les rendez-vous annulés, les députés sont encore indécis.

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📰​💪​ Vous vous souvenez de la journaliste Ariane Lavrilleux, autrice de la newsletter sur le financement de l’armement chez Plan Cash, et aussi de la grande enquête sur les Egypt papers ? Eh bien, elle est convoquée devant la justice pour violation du secret défense et le secret de ses sources est menacé. Si vous voulez l’aider à financer ses frais d’avocat et soutenir le média Disclose pour lequel elle travaille, c’est possible sous forme de don ici avec 66% de réduction fiscale.

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