👊N°84 : Investir dans l'immobilier virtuel, comment marchent tous les supports de pierre-papier

Et aussi : la crise iranienne, la négo sur les retraites, la taxe épargnants, le problème intergénérationnel, les soldes, les énergies renouvelables et les prochains événements où nous rencontrer.

👊 Sommaire N°84 :

• 👊🏠​ Le guide :Investir dans l'immobilier virtuel, comment marchent tous les supports de pierre-papier

• 👛 La pub utile : Corum, l’assurance-vie avec de la SCPI

• ​📅 Les rendez-vous de la commu

• 🐓 Les actus à picorer

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🏘️ Investir dans l'immobilier virtuel, comment marchent tous les supports de pierre-papier…

Tant pis pour la Bourse ! Malgré une éducation financière en légère hausse, les petits Frenchies restent, en moyenne, averses au risque et aux marchés financiers, quel que soit leur genre ou leur âge. Nos coqs français, fiers de leurs belles pierres et de leur architecture historique, restent attirés par des investissements concrets et tangibles, au premier rang desquels l’immobilier : 56% des Français le privilégient encore pour 2025, selon une étude Pretto, alors que 67% le considèrent comme une valeur refuge, selon l’Institut Yougov. Faute d’en avoir toujours les moyens, ils sont donc nombreux à se tourner vers la pierre-papier, c’est-à-dire l’immobilier dématérialisé. 

Les avantages sont nombreux par rapport à l’investissement locatif classique. Des revenus tombent régulièrement sans que vous n’ayez à bouger de votre canapé. Les projets financés sont majoritairement des bureaux, commerces ou logements sociaux, ce qui ne renforce pas la tension locative et la hausse des prix à l’achat pour les particuliers. Mais surtout la gestion locative est déléguée de bout en bout, les entrées, sorties et travaux ne sont pas gérées par vous. L’investissement est souvent diversifié d’emblée, ce qui enlève les risques de vacances locatives et d’instabilité des rendements. Évidemment, le revers de la médaille tient en des frais de gestion élevés. Mais malgré ça, la pierre-papier reste une belle alternative et mesure de diversification pour celles et ceux qui ont déjà ouvert une assurance-vie ou un PEA.

Alors quelles sont les possibilités? Comment les différencier et quels sont les risques?

🌆​​​​ La plus populaire, la SCPI

Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des structures nées dans les années 60 pour permettre à des collectifs de particuliers d’acheter des biens immobiliers en commun et de profiter ainsi des avantages d’un investissement immobilier, souvent inaccessible à cause d’un coût d’entrée élevé. Le principe ? Vous achetez des parts de cette société qui possède un grand parc locatif, composé principalement d’immobilier de bureaux. La gestion de la location, de l’entretien et des prochains achats pour diversifier le parc est déléguée à des professionnels. Tous les mois ou les trimestres, vous recevez des dividendes ou petits loyers, proportionnels aux parts de vous détenez, d’où sont déduits les frais de gestion. L’autre avantage, c’est que certaines SCPI permettent d’investir dès 20 ou 100€, alors que d’autres réclament 5 000 ou 10 000€ minimum. On peut même choisir de placer ses parts de SCPI dans certaines assurances-vie et bénéficier ainsi d’un abattement fiscal au bout de 8 ans (voir publicité ci-dessous). Ou bien de privilégier une SCPI responsable dont le bâti a déjà subi une rénovation énergétique.

Il y a quelques bémols cependant. D’abord, c’est un investissement de long terme, peu liquide : pour gagner des sous à la revente, il faut conserver ses parts au moins 8 ou 10 ans. La durée moyenne de détention en France est de 22 ans. Comme pour un achat immobilier classique, on peut faire un plus gros investissement en contractant un prêt, mais attention aux taux d’intérêts pratiqués ! Quand ils sont hauts comme l’an dernier, ce n’est pas forcément rentable, une fois les frais de gestion déduits. Mais le plus gros problème reste que ces SCPI sont à capital variable, donc que le prix des parts peut varier en fonction de l’offre et de la demande… ce qui a causé la chute drastique du secteur il y a deux ans.

🌪️ Les SCPI dans la tempête

Comme tout le secteur immobilier, les SCPI ont été confrontées à la hausse des taux d’intérêts et des prix élevés ces dernières années. Sans compter les problèmes spécifiques à l’immobilier de bureau : des bâtiments vidés ou non loués en raison du télétravail et/ou des fermetures d’entreprises en cascade. Résultat, le taux de vacance a augmenté, le rendement a baissé et les parts mises en vente n’ont pas trouvé preneurs… En 2023 et 2024, plus de 30 SCPI ont été obligées de réduire le prix de leurs parts*, allant même jusqu’à -44,7% pour Primopierre et -34,4% pour Laffitte Pierre, notamment pour ajuster le prix de leurs parts à la valeur réelle de leur patrimoine. L’Autorité des Marchés financiers (AMF) l’explique par “la crise sanitaire, la hausse des prix de l'énergie et des matériaux à la suite du conflit en Ukraine, l'inflation et la hausse des taux mais également l'essor du télétravail affectant les SCPI de bureaux”. Malgré ces corrections, fin mars 2025, 2,6% des parts de SCPI étaient toujours en attente d’un acquéreur, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). “Les SCPI plutôt anciennes et largement investies dans des immeubles de bureaux, souvent localisés à la périphérie des grandes villes, continuent à souffrir”, remarque Le Monde.

*Disclaimer : un de nos anciens annonceurs a aussi été touché. Il s’agit de Moniwan, filiale du groupe La Française, qui permet d’investir dès 20€… au prix d’une forte dilution.

🤔🔨​​ Les SCPI ont-elles une seconde chance ?

Oui, en restant très vigilant.e. D’abord, avec la baisse de la valeur des parts, le rendement a augmenté pour les nouveaux entrants des sociétés qui ont effectué des corrections car les loyers perçus n’ont pas diminué dans les mêmes proportions. Ensuite, la législation s’est renforcée pour protéger les petits investisseurs.ses. Une ordonnance de juillet 2024 impose la publication biannuelle des valeurs de SCPI, renforce la transparence et réclame des précisions techniques et financières. Ensuite, 7 SCPI affichent tout de même une santé déconcertante et ont augmenté le prix de leurs parts en 2024 : Affinités Pierre, Epsilon 360°, Kyaneos Pierre, Cristal Rente (commerces), Iroko Zen*, Cristal Life et Alta Convictions.

Enfin, surveillez bien les indicateurs qui comptent. La SCPI contient-elle plusieurs types d’actifs (commerces, résidentiel, bureaux, etc.) ? Regardez le taux de rendement interne à long terme, plutôt que le rendement annuel qui varie beaucoup selon les années. Refusez au maximum les frais d’entrée et comparez les frais de gestion. Assurez-vous de bien en comprendre la fiscalité : elle peut entrer dans le foncier, le financier, la plus-value, et change si on opte pour de la “nue propriété”...

*Pour bénéficier du code promo de Léa de Plan Cash sur Iroko Zen, répondez-nous par retour de mail ici !

🤝🏢 Les foncières solidaires

Après les SCPI flanquées du beau label ISR, c’est le 2ème investissement à impact dans la pierre-papier. Les foncières solidaires détiennent aussi un parc immobilier et récoltent les investissements des particuliers. Mais, pour être perçues comme telles, ces SCI ciblées doivent soit s’inscrire dans une mission sociale via une association, soit s’occuper directement de la gestion des publics spécifiques hébergés dans cet immobilier : les personnes en situation de handicap, les séniors, les réfugiés, les SDF ou les étudiants. Le but social peut être de créer des logements sociaux, de rénover et pérenniser des actifs immobiliers, d’ouvrir des tiers lieux culturels ou bien de revitaliser des territoires ruraux. L’investissement dans une foncière solidaire dure entre 5 et 10 ans, et offre un taux de rendement interne compris entre 2 et 7%. C’est donc un investissement qui comporte peu de risques et reste décorrélé des marchés. Le risque est aussi limité par les appels à projets auxquels ces sociétés répondent et par le rôle de délégation du service public qu’elles jouent.

Pourquoi se laisser séduire s’il y a moins de rendement ? Parce qu’investir dans une foncière solidaire, décrite comme une structure d’intérêt général avec un agrément ESUS, donne droit à une réduction d’impôts de 25%. Le plafond annuel des versements pour bénéficier de cette ristourne est assez élevé : il correspond à 50 000€ pour une personne seule et 100 000€ pour un couple marié. Les sociétés éligibles sont nombreuses, on y retrouve Bellevilles, base Commune, Villages vivants, Habitat & Humanisme, la foncière Entreprendre pour humaniser la dépendance, la foncière Chênelet, Emmaüs Epargne Solidaire et la foncière solidaire FEVE (contenant des exploitations agricoles). Certaines de ces foncières sont fréquemment en levée de fonds sur la plateforme Lita.co. Pour réussir son investissement dans ce secteur, il faudra donc vérifier que la foncière a bien l’agrément ESUS, voire le label Finansol, et qu’elle est sous mandat SIEG. Il faudra ensuite étudier le nombre de logements disponibles, le modèle économique de la structure (dettes, fonds propres ou subventions), le taux de vacances et d’impayés ainsi que les choix de construction. Prenez donc le temps de lire la documentation.

🧩🏠​ Le crowdfunding immobilier (et l’immobilier fractionné)

Le crowdfunding immobilier part aussi d’une bonne intention : aider les investisseurs plus ou moins professionnels, des promoteurs ou des marchands de biens, à lever des fonds auprès du grand public pour financer leurs projets. La logique du financement participatif, bien utile dans l’écosystème des start-ups auxquelles les banques traditionnelles prêtent peu d’argent, est ici appliquée à l’immobilier, de la construction à l’achat de biens.

Ce secteur avait quelques avantages attractifs : des prix abordables puisqu’on peut investir dans un immeuble dès 100€ ou 1000€ ; en théorie, un impact local positif puisque la construction s’implante dans un tissu économique existant ; et une bonne rentabilité avec des rendements bruts annoncés entre 8 et 12%. D’apparence plus stable que l’investissement en Bourse, lié à un investissement concret dans un bien précis, le crowdfunding immobilier a eu le vent en poupe : le nombre de projets financés a doublé entre 2020 et 2024. Depuis la création du secteur en 2015, 10,8 milliards d’euros ont été investis en France, d’après le baromètre Mazars et France Fintech. Comparé aux SCPI traditionnelles, l’atout séduction de cet investissement était probablement sa liquidité. Les acteurs annonçaient une durée de détention moyenne comprise entre 12 et 36 mois, le temps de récupérer le capital investi majoré des intérêts. Les prestataires se sont donc multipliés sur ce secteur : Anaxago, Homunity, La Première Brique, Baltis, Raizers, WiSEED, WeShareBond ou encore Koregraf en tête…

🏚️😢​ …et sa débâcle

Problème, dès 2024, ces plateformes ont commencé à plier face au vent. Car la pierre-papier est aussi touchée par la crise de l’immobilier physique : les taux d’intérêts élevés et le prix des matières premières en premier. S’y sont ajoutés des retards de chantier qui ont abouti à des retards de remboursements. En avril 2025, patatras ! Deux plateformes étaient déjà liquidées WeShareBond et Koregraf chez qui 1000 investisseurs se sont montés en class action avec l’espoir de revoir leur argent : 160 millions d’euros investis en attente de remboursement.

Comment en est-on arrivé là ? A cause d’une régulation faible et floue du secteur au départ. Les investisseurs et régulateurs leur ont reproché des frais d’entrée ajoutés, des descriptions des biens et montages financiers trop succincts et un manque criant de transparence. Contrairement à ce qu’annonçaient plusieurs sites et pubs, le crowdfunding ne permet pas de détenir un titre de propriété de bien immobilier, ni d’en détenir une partie physique précise en direct. Pareil pour “l’immobilier fractionné” qui était proposé par la plateforme Bricks en 2021 dès 10€, avec la promesse de financer des résidences de standing, des hôtels et des vignobles… avant de rémunérer ses actionnaires sous une forme de “royalties”. Ce modèle là n’a pas non plus convaincu les investisseurs et les autorités. Il a conduit à des rendements très faibles (autour de 3,28% en réalité), loin des 8 à 28% annoncés, ainsi que de nombreux impayés.

Cette plateforme d’investissement et la majorité des autres en crowdfunding immobilier ont finalement adopté le statut de Prestataires de services de financement participatif (PSFP). Un statut qui permet de clarifier là où va l’argent. Ici aussi, il s’agit d’investir dans une société qui va gérer l’achat, l’aménagement et la revente ou l’exploitation du bien. Pas dans le bien lui-même, pas non plus dans le bien qu’on croyait cibler, c’est ce qu’explique avec brio la newsletter Zero Bullshit de Benjamin Charles. Mais ce n’est pas forcément les meilleurs dossiers. Car il a toujours été plus facile d’investir dans un bien immobilier que dans une start-up innovante, surtout quand les taux d’intérêts bas permettaient de financer ces projets à 1% ou 3%. Ainsi les dossiers qui finissaient sur ces plateformes étaient souvent les plus fragiles et risqués…

Puisqu’on investit dans une société et pas dans un bien, c’est donc à l’équipe gestionnaire et au modèle économique qu’il faut prêter attention.

📺 Alors attention aux petits malins qui souhaitent rejoindre le Kretz Club, fondé par les stars de la série L’Agence, il faut étudier l’équipe et ses résultats, plutôt que de faire confiance aveuglément aux 10% à 17% d’objectif de rendement affiché. Et déduire de ses gains espérés le montant de la cotisation annuelle pour assister aux dîners et entrer dans le réseau.

💡​🏘️ De petites espérances

Heureusement, le secteur garde espoir en l’avenir. En matière de crowdfunding immobilier, certaines entreprises tirent tout de même leur épingle du jeu. Ce sont souvent celles qui sont les plus sélectives sur les dossiers acceptés pour financement. C’est le cas par exemple de Tantiem, qui conserve de bons résultats et explique sur son site proposer moins de 2% des biens analysés à sa communauté. Bien prêter conserve son créneau très précis : le financement de gros dossiers de travaux sur devis, pour apporter une belle plus-value à des bâtiments anciens, des installations, des hôtels, etc. Plus grand public, La Première Brique s’en sort encore, même si elle connaît ses premières difficultés économiques.

🏨 De notre côté, on étudie plutôt un investissement dans Harmony Homes. Une entreprise qui achète de magnifiques maisons en Normandie ou dans les Vosges et les gère en hôtels ou gîtes réservés aux groupes et familles. Sur leur site, on comprend bien le focus détaillé sur le projet d’exploitation commerciale, car c’est sur ce critère là qu’il faudrait en fait prendre sa décision*…

*Si vous souhaitez investir dans un des projets d’Harmony Homes, vous pouvez utiliser le code d’affiliation “PLANCASH”. Mais attention, comme expliqué ci-dessus, investir dans ce type de projets comporte des risques de perte en capital. Faites bien vos recherches avant de vous décider.

Depuis l’ordonnance de 2024 citée ci-dessus, le secteur du crowdfunding immobilier se développe de plus en plus dans une niche inattendue : le secteur des énergies renouvelables. Des plateformes comme Enerfip, Lendopolis et Lendosphere permettent d’investir dans ces projets thématiques en soutenant l’économie locale.

Une preuve de plus que ce secteur n’est pas fichu et dispose encore d’atouts pour se réinventer.

Tu hésites encore à investir en Bourse ? Les actions, obligations et fonds d’investissements te paraissent trop compliqués…alors qu’investir dans l’immobilier, concret et moins risqué, te rassure ? Notre nouveau partenaire CORUM L'Épargne te propose une solution deux en un avec son contrat CORUM Life.

C’est une assurance vie claire et lisible qui te permet d’investir dans des fonds verts et solidaires, des obligations, pour soutenir les entreprises, de l'épargne immobilière et du fonds euros garanti (nets de frais).

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🏠​ Mais CORUM Life a un atout magique dans son portefeuille : tu peux investir 55% de ton épargne dans des SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers). Car CORUM L'Épargne est un acteur indépendant et historique de ces investissements à plusieurs dans l’immo, sans avoir à gérer directement les locataires donc moins de charge mentale. Des sociétés résistantes aux fluctuations économiques des dernières années, et qui te versent un petit loyer tous les mois sur lequel capitaliser. Un investissement tout en un, idéal pour diversifier et limiter les risques*. CORUM Life Essentiel et CORUM Life Immo anticipent un rendement potentiel annuel de 6,10% qui arbitre parfaitement entre performance et risque modéré.

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*Ceci n’est pas du conseil en investissement. Investir comporte toujours un risque de perte en capital. Faites vos propres recherches avant de vous lancer ou contactez un conseiller de CORUM L'Épargne ci-dessus.

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👴🏾​👵🏼​ Pénibles retraites. Depuis 4 mois, les partenaires sociaux - c’est-à-dire les syndicats et organisations patronales - étaient réunis dans un conclave chargé de trouver une alternative à la dernière réforme des retraites… Mais ils n’ont pas réussi à obtenir d’accord, c’est donc la réforme de 2023 qui s’applique dont l’âge de départ à la retraite de 64 ans, impopulaire auprès des Français.es. À noter : les critères de pénibilité demandés par les syndicats pour adoucir les conditions de départ de ceux qui ont fait des métiers physiques ont été fermement refusés par le Medef. Alors que fait le Premier ministre dans ces conditions ? Bein, Bayrou revient sur sa parole de “laisser le dernier mot au Parlement” sur ce sujet. Il n’en fallait pas plus pour que le PS, LFI et les Verts déposent une motion de censure du gouvernement… To be continued.

👎​💸​ Problème intergénérationnel. L’économiste Maxime Sbaihi s’inquiète, car en 2024, les retraites ont augmenté deux fois plus vite que les salaires… Pire, la note de conjoncture de l’Insee révèle que les retraités consomment beaucoup moins, ce qui explique les deux tiers de la hausse de l’épargne en 2024 pour toute la France ! Alors que 90% des moins de 35 ans limitent leur consommation faute de revenus suffisants. Ce mécanisme est délétère pour l’économie française !

💰​ Taxe épargnants. Un impôt a augmenté discrètement le 1er avril dernier : la taxe sur les transactions financières est passée de 0,3% à 0,4%. Une conséquence de la loi de finances 2025. Un détail vous me direz ? Sauf que cette taxe pèse sur les petits épargnants et investisseurs et sur leurs gains en Bourse. Pourtant, aucune fronde n’est à prévoir : seuls 7,3% des Français.es détiennent des actions en direct, selon l’AMF. Pendant ce temps-là, l’Union européenne lance un nouveau label pour flécher les investissements du grand public vers les entreprises locales “Finance Europe”. En France, on s’en fiche, le PEA incite déjà à faire ce choix.

🥴 Croissance cata. Selon l’Insee, la croissance économique en France ne sera finalement que de 0,6% cette année, contre 1,1% en 2024. C’est la même prévision déceptive que pour l’OCDE, le FMI et la Banque de France. Et en-dessous des prévisions du gouvernement à 0,7%. Au moins, on échappe à la récession… En cause, la consommation des ménages en baisse, l’épargne des Français.es en hausse à 18,8% (un record hors crise Covid qui témoigne de leur inquiétude), ainsi que l’investissement des entreprises à la peine.

​🛍️​ Soldes d’été. C’est le lancement ce mercredi 25 juin. On devine qu’ils ne seront pas faramineux, les promos étant de plus en plus fréquentes et les gens achetant de plus en plus en ligne… Mais ça ne veut pas dire que notre consommation de vêtements baisse ! Selon Refashion, les Français.es consomment toujours plus de vêtements neufs, soit 42 articles d'habillement et de linge de maison neufs par an ! 10 millions d’articles sont achetés dans l’Hexagone chaque jour pour un prix moyen autour de 15€. On a beau les critiquer, les enseignes chinoises Shein et Temu voient leurs ventes augmenter de 30% par an. Pour les chaussures, c’est l’allemande Zalando - celle qui a mis Sarah Jessica Parker sur toutes ses affiches - qui se positionne en tête de gondole numérique.

💡​⚡​ Mauvaises énergies. TotalEnergies est en procès pour “greenwashing” dans l’Hexagone, publicités mensongères susceptibles de tromper ses consommateurs, en se présentant comme "un acteur majeur de la transition énergétique", et condamné par le Royaume-Uni en avril sur ce sujet. En parallèle, l'Assemblée nationale rejette finalement la proposition de loi sur la programmation énergétique qui devait acter la relance du nucléaire, mais au sein de laquelle les députés LR et RN avaient fait adopter un moratoire sur les énergies renouvelables… anachronique et destructeur pour le secteur de l’éolien et du solaire…

💪​​💜​ Gender money. Une récente étude de CasinooftheKings (basée sur les données d’Eurostat, de l'OCDE, de l’OIT et de l'Institut européen pour l'égalité) résume quels pays européens offrent une meilleure égalité salariale entre les hommes et les femmes. Sans surprise, c’est d’abord le Danemark, puis la Finlande et enfin la Suède. Ce classement montre aussi qu’on a pas mal progressé chez nous… sauf dans le salaire médian tous secteurs et temps de travail confondus qui reste à 22,2% !

👩🏻‍⚕️​🩺 Pricing doctors. Au 1er juillet, les tarifs des médecins spécialistes vont augmenter. La consultation chez le gynécologue ou le pédiatre va passer à 40€ par exemple.

🤑​ Frenchies millionnaires. La France se hisse à la 3ème place mondiale des pays qui comptent le plus de millionnaires. D'après le Global Wealth Report 2025 publié par la banque suisse UBS, elle totalisait 2,897 millions de millionnaires en 2024, soit 20.000 de plus qu'un an plus tôt. Qui a dit qu’il était impossible de s’enrichir en France ?! ​🤔​

🤯​ ChatGPT rend con. Impossible de connaître déjà l’impact que ça aura sur le monde du travail dans quelques années, mais selon cette étude du MIT, l’utilisation régulière de l’intelligence artificielle diminue notre esprit critique et notre créativité et active moins de zones cérébrales que quand on réfléchit par soi-même…

​🃏​⚽ Footix. C’est une chute spectaculaire pour cet espoir de la French tech porté aux nues en 2021 et boosté par une levée de fonds de 680 millions de dollars… mais c’est aussi un exemple de plus de la baudruche des effets de mode passagers... La start-up Sorare, qui vend des sortes de cartes Panini numériques de joueurs de foot sous forme de NFT, voit son chiffre d’affaires chuter à 43 millions d’euros et ses pertes  étaient de 220 millions d’euros en 2023 et d’une autre centaine de millions d’euros en 2024, selon L’Informé. Bein oui, des cartes de joueurs de foot virtuelles, ça vaut plus grand chose quand la crise s’installe, qui l’eut crû ?