👊N°49: 1er achat, investissement locatif et banques, vos 10 questions sur le marché immo?!

Et aussi finance vraiment verte, inflation dehors, Bourse dans le rouge, violences économiques, wannabe entrepreneuses et armement…

nov. 10, 2023

Sommaire N°49

Premier achat, investissement locatif et banques, vos 10 questions sur le marché immo ?!
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Les 5 événements de la commu
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- Les 12 actus qui TE concernent : finance vraiment verte, inflation dehors, cadres malheureux, mauvais payeurs, Bourse dans le rouge, violences économiques, wannabe entrepreneuses et armement…

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🔮💸🏘️ Vos 10 questions récurrentes sur le marché immo !

🔮 On a récolté sur Instagram les questions que vous vous posez le plus souvent sur l’immobilier et on on a gratté notre boule de cristal pour mieux interpréter la tendance. Voici les réponses de Plan Cash et de Maël Bernier, porte-parole de Meilleuxtaux.com que nous avons interviewée.

1 - Peut-on encore emprunter pour faire un achat immobilier en ce moment ? Existe-t-il une marge de négociation des taux d’intérêt ?

🏘️ Oui, enfin ! Il est de nouveau possible d’avoir une réponse positive de sa banque pour emprunter.
“Ces derniers mois, les banques de détail étaient rares à prêter, elles ne choisissaient que les bons dossiers, mais elles sont entrées dans une phase de reconquête. Les taux d’emprunt affichés par les banques sont compris entre 4,30% et 4,50% sur 25 ans, c’est haut, mais ils ne montent plus. La négociation est possible car les taux réels constatés sur les dossiers des particuliers sont plutôt de 4,15% et 4,20%. On peut donc passer par un.e courtièr.e pour négocier, mettre en concurrence les différentes banques en face de notre dossier”, explique Maël Bernier de Meilleurtaux.

2 - Est-il encore facile d’acheter ?

😰 Non, la question n’est pas vraiment celle des taux, les taux auxquels on s’était habitué ces dernières années étaient ridiculement bas, là où les jeunes couples des années 80 empruntaient autour de 10% !
“Ce qui pose question, ce ne sont pas les prêts mais les prix actuels des biens immobiliers. Avec des taux d’emprunt multipliés par 4 en 3 ans, il faudrait que les biens baissent de 25% pour qu’un achat vaille le coup. Mais les prix ont baissé entre 3% et 5% en moyenne cette année, les baisses n’atteignent 10% qu’à la campagne et dans certains quartiers de Paris. Le marché devrait se stabiliser dans ces eaux-là. Il ne faut pas s’attendre à une baisse miraculeuse des prix car il y a toujours une pénurie de logements en France : on ne construit pas assez dans le neuf, le parc immobilier ancien ne grossit pas et les familles monoparentales se multiplient, accentuant le déficit de logement…”, précise Maël Bernier.

3 - J’ai un projet immobilier depuis longtemps, je ne cesse de le reporter… Est-ce le moment d’acheter ma résidence principale ?

💸🏠 Il n’y a pas UNE seule réponse à cette question, cela dépend de votre situation personnelle.
“Si vous avez moins de 30 ans, et une situation familiale ou sentimentale pas stable, ce n’est pas le moment de vous lancer. Dans les petites surfaces, il n’est plus garanti de faire une plus-value rapide en quelques années. Le court terme n’est pas bon, vous risquez de perdre les frais bancaires, d’assureur ou les travaux. À l’inverse, si vous avez plus de 40 ans et que vous pensez à la retraite, il ne faut pas tarder à acheter car un prêt immobilier se fait souvent sur 25 ans et qu’être propriétaire de son logement, c’est s’assurer une retraite plus agréable et stable”, détaille Maël Bernier de Meilleurtaux.

4 - Et si j’ai acheté ma résidence principale ces dernières années, est-ce le moment de déménager pour une maison ou quelques mètres carrés en plus ?

🏡 Hélas, non.
“Quand on a un crédit à 1% et des poussières, que l’on revend au bout de quelques années, la plus-value est faible… et on perd systématiquement le taux de crédit miraculeux ! Il n’y a pas de transférabilité du crédit. Il faut donc prendre en compte le coût total de la fameuse ‘pièce en plus’. Prenons l’exemple d’un couple avec 4000€ de revenus, en prenant un nouveau crédit qui fait passer de 1% à 4%, il perd 70 000€ de capacité d’emprunt, c’est énorme. En ce moment, on n’obtient que peu de cash. Les personnes qui achètent actuellement sont majoritairement victimes de contraintes : divorce, décès, déménagement professionnel ou enfant en plus !”, illustre l’experte.

5 - À quoi va ressembler le marché dans les prochains mois ou années ? Quand cette période compliquée va-t-elle se terminer ?

📊 Pour la première fois depuis des mois, la Banque centrale européenne (BCE) n’a pas réaugmenté ses taux directeurs, l’escalade semble se terminer.
“On peut s’attendre à une stabilisation des taux et des prix. Mais il faut oublier les taux à 1 ou 1,5%, c’est fini, c’était une parenthèse historique ! La réalité d’aujourd’hui est celle qui va perdurer dans les prochains mois. On peut aussi emprunter aux taux actuels et espérer renégocier son prêt ensuite, si jamais le marché change… Mais le marché ne va pas complètement s’endormir : les Français.es adorent acheter un logement, c’est une façon de ne plus se ruiner dans un loyer, de se construire un patrimoine, ainsi qu’une protection pour l’avenir”, rappelle Maël Bernier.

6 - L’immobilier, c’est foutu pour les CDD ou les free-lances ?

👩‍🏭 Ça dépend. Il est maintenant plus facile d’emprunter quand on est free-lance ou auto-entrepreneur.e, les banques regardent si les trois dernières années d’exercice sont stables. Il est possible de faire appel à un courtier, si notre banque habituelle rechigne à prendre notre dossier. Les intérimaires et les saisonniers peuvent aussi emprunter, tous les métiers manuels où il y a une régularité et une offre de travail en fait. Mais pour les CDD ponctuels, pas la peine de rêver d’un prêt, les banques fantasment encore sur la stabilité.

7 - Les banques suivent-elles encore les particuliers pour un premier investissement locatif ? Est-ce que ça vaut le coup de suivre toutes ces formations à l’investissement locatif ou pour acheter un immeuble de rapport que l’on trouve sur Internet ?

🎯 “Hélas, c’est de plus en plus difficile d’être un nouveau bailleur. Les banques suivent de moins en moins les propriétaires de résidence principale qui veulent se lancer dans un premier investissement locatif à cause de la règle des 35%. Le taux d’endettement total des ménages ne doit pas dépasser 35% de leurs revenus, suivant la règle du Haut Conseil de stabilité financière. Les banques ne prennent plus en compte l’ensemble des revenus locatifs générés par l’achat, elles n’en comptent que 70%, et comptabilisent l’ensemble des charges en face. C’est comme cela qu’on découvre que des couples avec un reste à vivre de 7000€ se voient refuser leurs prêts… alors même que leur gestion budgétaire est rigoureuse et qu’ils ont besoin de peu pour vivre.
On est face à une crise totale de la location : il n’y a pas assez de constructions, beaucoup d’appartements sont sortis du marché parce que les DPE ne sont pas conformes, plusieurs villes supplémentaires pourraient avoir des loyers bloqués dans les prochaines années et la taxe foncière pèse sur le budget des bailleurs les plus modestes…”, précise Maël Bernier.

Alors avant de vous engager dans une coûteuse formation sur l’investissement locatif ou les immeubles de rapport, vérifiez bien que votre taux d’endettement n’est pas trop élevé pour bloquer la deuxième étape.

8 - Est-ce plutôt le moment de se tourner vers les SCPI ? Et que se passe-t-il dans le milieu des SCPI ?

🌆 Quand on souhaite investir dans l’immobilier avec quelques milliers d’euros seulement, on peut toujours se tourner vers les Sociétés civiles de Placement Immobilier (SCPI) qui permettent d’acheter des parts d’immobilier de bureau en en déléguant complètement le gestion pour un rendement moyen annuel de 4,5%.

Or, depuis l’été dernier, le marché des SCPI semble se casser la figure lui aussi ! En juillet dernier, la société de gestion Amundi Immobilier a annoncé une baisse du prix des parts de trois de ses SCPI (Edissimmo, Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine). On appelle ça une correction du marché. Par effet boule de neige, elle a été suivie par 7 autres acteurs (AEM Patrimoine, Fiducial Gérance, Primonial REIM, BNP Paribas, Perial AM, HSBC REIM et La Française*) dont une partie des filiales est concernée. Mi-octobre, 21 SCPI hexagonales affichaient un recul des prix compris entre moins 6% et moins 17% ! Ce sont surtout les grosses SCPI avec des bureaux en région parisienne qui sont concernées, alors que les plus récentes, comme Iroko, tirent leur épingle du jeu. Cette baisse des SCPI découle de celle plus générale des prix de l’immobilier de bureau, liée au développement du télétravail et aux travaux de rénovation énergétique nécessaires. Cette chute est un problème pour les investisseurs des dernières années car ils ne peuvent revendre leurs parts tout de suite, sous peine d’acter une moins-value. Mais c’est une opportunité pour les tous nouveaux investisseurs qui peuvent espérer un beau rendement dans les prochaines années.

💳 Des comptes nickels, une épargne, une situation stable, France Info énumère ses conseils pour faciliter l’obtention d’un crédit dans cette période compliquée. Et Plan Cash propose une formation en replay pour préparer au mieux son dossier bancaire, en partenariat avec les Siving Sisters.

10 - Que deviennent l’appartement et la copropriété de Léa à Belleville ?

🏚️ Rappel : dans un précédent épisode, je racontais ô combien mon premier achat immobilier s’était révélé un nid à problèmes, logé dans une copropriété en difficultés… Merci à l’abonnée qui a posé la question !

A l’heure actuelle, les travaux de la copropriété n’avancent pas, notamment parce que certains copropriétaires ne payent pas les provisions pour les gros travaux dans les temps. L’immeuble est toujours sous surveillance d’un administrateur judiciaire, mais - c’était pas gagné! - nous n’avons pas découvert de nouveaux bugs depuis 6 mois... La valeur de mon appartement a légèrement baissé sur le marché comme dans certains coins de Paris. Cependant, j’ai décidé de conserver cet appartement pendant quelques années encore, espérant que les travaux de rénovation énergétique et des parties communes aient lieu un jour ! J’avais aussi bénéficié d’un super taux d’emprunt, si je déménageais aujourd’hui, je serais obligée de prendre plus petit… Me voilà coincée.

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*Moniwan, ancien annonceur de Plan Cash, est une filiale de La Française : elle investit grâce à 3 sociétés de gestion, dont l’une Europimmo est touchée par la baisse des parts de SCPI, mais pas les deux autres.

Avec l’inflation (+21% en un an!), vous faites la grimace tous les mois quand vous galérez à tenir le budget… Vous scrutez partout pour faire des économies. Propriétaires, pour augmenter votre pouvoir d’achat, pensez à changer d’assurance emprunteur ! Légalement, vous pouvez résilier votre contrat à tout moment… et rejoindre notre partenaire Assurly ! C'est l'une des assurances emprunteurs les moins chères du marché, et le changement se fait à distance en quelques clics. On peut même se faire aider par des conseillers réactifs pour ne pas s'embêter avec l'administratif... (Ça parlera aux phobiques 😉)

L'entreprise rogne sur ses marges pour nous faire gagner en pouvoir d’achat. Réduire le montant de son assurance immobilier, c'est même une solution pour ne pas dépasser le taux d'endettement maximum autorisé par la banque, ni le taux d'usure !

Alors rendez-vous dès maintenant sur Assurly pour faire un devis… Avec le code “PLANCASH”, il y a même une réduction de 30€ !

👵🏿👵🏻👵🏽 Live “investir pour sa retraite : le PER Goodvest est-il fait pour moi ? Le 16 novembre à 19h, on organise un live et Q&A avec notre partenaire Goodvest sur Instagram. On y parlera des différents produits écolos distribués dont le Plan Epargne Retraite, ses avantages (baisse d’impôts) et inconvénients. Save the date et rejoins-nous sur l’Insta @plancash_media

🎙️ Podcast Billet vert “comment un idéaliste monte une assurance-vie écolo ?” C’est un exercice périlleux d’interviewer un entrepreneur motivé ET un annonceur… Pourtant, parler avec Joseph Choueifaty, c’était le bon moyen de comprendre comment un jeune tout juste diplômé, monte une assurance-vie écolo comme Goodvest, comment il tente d’en faire une entreprise exigeante d’un point de vue éthique…mais aussi rentable ! L’épisode de Billet vert est disponible sur toutes les plateformes depuis le 6 novembre. Serez-vous convaincus ? À vos écoutes ! 🎧

💸👩🏻‍🏫 #InvestirDay Les Echos 2023. Léa Lejeune représentera Plan Cash lors de cette journée événement le 28 novembre de 17h20 à 17h45 et répondra à la question que vous vous posez tou.te.s : “Comment rebondir après un premier investissement raté ?” Inscrivez-vous vite ici !

💸💰 Levée de fonds work in progress... Pour participer à la levée de fonds pour Plan Cash App sur LITA.co, vous pouvez signaler dès aujourd’hui votre intention d’investissement ici. On a dépassé les 314 200€, maintenant on est passées en phase “signature” des gros investisseurs, en attendant l’ouverture/le versement définitif qu’on vous annoncera ici…

🎉🥂 La soirée Plan Cash“meufs & thunes” du 28 novembre à l’Ada Tech School, Paris 10ème, est déjà full. Mais vous pouvez encore vous inscrire sur liste d’attente ici.

💚💸🌿 Finance (vraiment) verte. Good news, le ministre de l’Economie Bruno Le Maire a annoncé mardi dernier que, dès mars 2024, les fonds investissant dans des entreprises exploitant du charbon ou des hydrocarbures non conventionnels ou lançant de nouveaux projets liés aux hydrocarbures ne seront plus éligibles au label vert ou “Investissement socialement responsable” (ISR). Créé en 2016, ce label était peu sélectif et avait tendance à perdre les épargnant.e.s, voire à faciliter le “green washing” d’entreprises polluantes. Les tractations et le lobbying ont duré des mois, c’est finalement la définition exigeante des associations et ONG qui a été choisie.

♻️ Dans la même lignée, la start-up d’épargne durable Goodvest annonce une levée de fonds de 10 millions d’euros pour diversifier son offre, actuellement des assurances-vie et des PER, pour développer des placements dans l’immobilier (dont la rénovation urbaine), voire un compte-titre. Goodvest est un de nos partenaires réguliers, donc on attend avec impatience. 😍

🛒 L’inflation, dehors ! Les indicateurs redeviennent cléments pour nos porte-monnaies : le panier de courses France Info, réalisé à partir de 37 produits du quotidien, enregistre enfin une baisse des prix. Le panier de courses alimentaires et hygiène coûte désormais 108,51€ en moyenne, soit une baisse de 1,10€ en un mois. C’est même -1,32€ à Paris et -1€ en Loire-Atlantique, selon l’Institut NielsenIQ. Mieux, le PDG du groupe Leclerc, Michel-Edouard, annonce que les baisses sur tous les produits non alimentaires devraient atteindre 2 à 3% dans les prochains mois, notamment ceux importés, comme le textile, le bois et les jouets ! Une autre bonne nouvelle alors que Noël et Hanoucca approchent…🤶🏼

🤑 Mieux vaut ne pas être trop rémunéré.e... Les Américain.e.s qui gagnent entre 100 000 et 150 000 dollars par mois sont ceux qui s’ennuient le plus au travail, d’après cette étude de Business Insider. Ils décrivent leur boulot comme “chiant” ou critiquent leur patron. Les salarié.e.s des secteurs du transport, de l’industrie et de la vente sont les plus susceptibles de s’ennuyer, celles et ceux de l’éducation, du care ou de la construction se plaisent plus. Mais ceux qui s’amusent carrément sont les cadres du secteur tech et de l’informatique ! Si vous souhaitez vous reconvertir, allez faire un tour du côté des formations en développement de l’Ada Tech School, notre hôte pour la soirée Plan Cash.

🥘✂️ Mauvais payeurs. Au restaurant, qui doit payer l’addition ? Doit-on partager entre potes ? D’autant que “l’anxiété autour de l’argent est intense en ce moment”, surtout chez les millennials. Les applications de partage comme Lydia, Venmo ou Tricount seraient en fait des “faux-amis” encourageant l’individualisme. L’ADN tente de trancher cette question - avec humour et moralisme comme on aime - alors que le sujet est devenu une tendance sur TikTok.

🚨 Dans le rouge. La Bourse ne se porte pas si bien… 📉 L’indice du CAC40 est en baisse de 9,6%, depuis son pic record en avril dernier. Les analystes parlent d’une “correction du marché”, notamment dans le luxe dont les actions avaient été fortement (sur)valorisées. Mais tout n’est pas fichu pour les investisseurs.ses en ETF, les indices européens et américains résistent, dont le S&P 500.

💎 Ça barde aussi côté Blockchain. Le fondateur de la plateforme d’échange de cryptos FTX, Sam Bankman-Fried a été jugé coupable pour association de malfaiteur et blanchiment d’argent. Il avait détourné l’argent de ses clients pour financer son propre fonds spéculatif et son train de vie ostentatoire. 💼🏘️ Cette semaine, Wework, le spécialiste du coworking, a déposé définitivement le bilan. Et Luko, l’assurance habitation grand public risque la liquidation judiciaire : l’entreprise est endettée de 45 millions d’euros et Admiral Group abandonne le rachat annoncé. En cause, les décisions risquées du patron et la banque BNP qui demande de récupérer l’argent prêté en priorité.

🏭 Même le nombre de chômeurs entame une remontée de 0,6% au 3ème trimestre en France, selon la Dares, l’organisme chargé de le mesurer. Étonnant dans une période où il ne fait que baisser… 🤔 Soyons honnêtes, il y avait trop de mauvaises nouvelles, on les a condensées en quelques lignes pour garder espoir. Alors on respire un coup et on surveille son épargne ! A l’inverse, Le Figaro est optimiste et annonce un retournement de la conjoncture économique : le PIB devrait progresser de 0,2% au dernier trimestre, selon l’INSEE*.

*On rappelle que c’est l’Institut national de la statistique et des études économiques et qu’il produit la plupart des données économiques officielles.

Violences économiques. D’après cette étude Ifop, 41% des Françaises connaîtront des violences économiques conjugales au cours de leur vie, comme un vol d’argent, le contrôle des dépenses par le conjoint, la subtilisation de la carte bancaire. Et c’est d’autant plus probable quand la femme gagne beaucoup moins que son conjoint.

👩🏻‍💼🧕🏽🙋🏾‍♀️ Wannabe entrepreneuses. D’après le 3ème baromètre Bold by Veuve Clicquot, les Françaises entreprennent toujours moins que leurs confrères, elles sont 16% à sauter le pas contre 27% des hommes. Elles sont surreprésentées dans des secteurs moins rentables comme les services à la personne, la santé et la beauté. Seulement 44% des femmes entrepreneures gagnent plus de 40 000€ par an. Pourtant, 59% des femmes de moins de 30 ans rêvent d’aventure entrepreneuriale : le risque, les horaires, le syndrome de l’imposteur ou le manque de financement les empêchent de se lancer.

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