đN°49: 1er achat, investissement locatif et banques, vos 10 questions sur le marchĂ© immo?!
Et aussi finance vraiment verte, inflation dehors, Bourse dans le rouge, violences Ă©conomiques, wannabe entrepreneuses et armementâŠ
Sommaire N°49
Premier achat, investissement locatif et banques, vos 10 questions sur le marché immo ?!
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Les 5 événements de la commu
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Les 12 actus qui TE concernent : finance vraiment verte, inflation dehors, cadres malheureux, mauvais payeurs, Bourse dans le rouge, violences Ă©conomiques, wannabe entrepreneuses et armementâŠ
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 đźđžđïž Vos 10 questions rĂ©currentes sur le marchĂ© immo !
đź On a rĂ©coltĂ© sur Instagram les questions que vous vous posez le plus souvent sur lâimmobilier et on on a grattĂ© notre boule de cristal pour mieux interprĂ©ter la tendance. Voici les rĂ©ponses de Plan Cash et de MaĂ«l Bernier, porte-parole de Meilleuxtaux.com que nous avons interviewĂ©e.
1 - Peut-on encore emprunter pour faire un achat immobilier en ce moment ? Existe-t-il une marge de nĂ©gociation des taux dâintĂ©rĂȘt ?
đïžâ Oui, enfin ! Il est de nouveau possible dâavoir une rĂ©ponse positive de sa banque pour emprunter.
âCes derniers mois, les banques de dĂ©tail Ă©taient rares Ă prĂȘter, elles ne choisissaient que les bons dossiers, mais elles sont entrĂ©es dans une phase de reconquĂȘte. Les taux dâemprunt affichĂ©s par les banques sont compris entre 4,30% et 4,50% sur 25 ans, câest haut, mais ils ne montent plus. La nĂ©gociation est possible car les taux rĂ©els constatĂ©s sur les dossiers des particuliers sont plutĂŽt de 4,15% et 4,20%. On peut donc passer par un.e courtiĂšr.e pour nĂ©gocier, mettre en concurrence les diffĂ©rentes banques en face de notre dossierâ, explique MaĂ«l Bernier de Meilleurtaux.
2 - Est-il encore facile dâacheter ?
âđ° Non, la question nâest pas vraiment celle des taux, les taux auxquels on sâĂ©tait habituĂ© ces derniĂšres annĂ©es Ă©taient ridiculement bas, lĂ oĂč les jeunes couples des annĂ©es 80 empruntaient autour de 10% !
âCe qui pose question, ce ne sont pas les prĂȘts mais les prix actuels des biens immobiliers. Avec des taux dâemprunt multipliĂ©s par 4 en 3 ans, il faudrait que les biens baissent de 25% pour quâun achat vaille le coup. Mais les prix ont baissĂ© entre 3% et 5% en moyenne cette annĂ©e, les baisses nâatteignent 10% quâĂ la campagne et dans certains quartiers de Paris. Le marchĂ© devrait se stabiliser dans ces eaux-lĂ . Il ne faut pas sâattendre Ă une baisse miraculeuse des prix car il y a toujours une pĂ©nurie de logements en France : on ne construit pas assez dans le neuf, le parc immobilier ancien ne grossit pas et les familles monoparentales se multiplient, accentuant le dĂ©ficit de logementâŠâ, prĂ©cise MaĂ«l Bernier.
3 - Jâai un projet immobilier depuis longtemps, je ne cesse de le reporter⊠Est-ce le moment dâacheter ma rĂ©sidence principale ?
đžđ Il nây a pas UNE seule rĂ©ponse Ă cette question, cela dĂ©pend de votre situation personnelle.
âSi vous avez moins de 30 ans, et une situation familiale ou sentimentale pas stable, ce nâest pas le moment de vous lancer. Dans les petites surfaces, il nâest plus garanti de faire une plus-value rapide en quelques annĂ©es. Le court terme nâest pas bon, vous risquez de perdre les frais bancaires, dâassureur ou les travaux. Ă lâinverse, si vous avez plus de 40 ans et que vous pensez Ă la retraite, il ne faut pas tarder Ă acheter car un prĂȘt immobilier se fait souvent sur 25 ans et quâĂȘtre propriĂ©taire de son logement, câest sâassurer une retraite plus agrĂ©able et stableâ, dĂ©taille MaĂ«l Bernier de Meilleurtaux.
4 - Et si jâai achetĂ© ma rĂ©sidence principale ces derniĂšres annĂ©es, est-ce le moment de dĂ©mĂ©nager pour une maison ou quelques mĂštres carrĂ©s en plus ?
đĄ HĂ©las, non.
âQuand on a un crĂ©dit Ă 1% et des poussiĂšres, que lâon revend au bout de quelques annĂ©es, la plus-value est faible⊠et on perd systĂ©matiquement le taux de crĂ©dit miraculeux ! Il nây a pas de transfĂ©rabilitĂ© du crĂ©dit. Il faut donc prendre en compte le coĂ»t total de la fameuse âpiĂšce en plusâ. Prenons lâexemple dâun couple avec 4000⏠de revenus, en prenant un nouveau crĂ©dit qui fait passer de 1% Ă 4%, il perd 70 000⏠de capacitĂ© dâemprunt, câest Ă©norme. En ce moment, on nâobtient que peu de cash. Les personnes qui achĂštent actuellement sont majoritairement victimes de contraintes : divorce, dĂ©cĂšs, dĂ©mĂ©nagement professionnel ou enfant en plus !â, illustre lâexperte.
5 - à quoi va ressembler le marché dans les prochains mois ou années ? Quand cette période compliquée va-t-elle se terminer ?
đâ Pour la premiĂšre fois depuis des mois, la Banque centrale europĂ©enne (BCE) nâa pas rĂ©augmentĂ© ses taux directeurs, lâescalade semble se terminer.
âOn peut sâattendre Ă une stabilisation des taux et des prix. Mais il faut oublier les taux Ă 1 ou 1,5%, câest fini, câĂ©tait une parenthĂšse historique ! La rĂ©alitĂ© dâaujourdâhui est celle qui va perdurer dans les prochains mois. On peut aussi emprunter aux taux actuels et espĂ©rer renĂ©gocier son prĂȘt ensuite, si jamais le marchĂ© change⊠Mais le marchĂ© ne va pas complĂštement sâendormir : les Français.es adorent acheter un logement, câest une façon de ne plus se ruiner dans un loyer, de se construire un patrimoine, ainsi quâune protection pour lâavenirâ, rappelle MaĂ«l Bernier.
6 - Lâimmobilier, câest foutu pour les CDD ou les free-lances ?
âđ©âđ Ăa dĂ©pend. Il est maintenant plus facile dâemprunter quand on est free-lance ou auto-entrepreneur.e, les banques regardent si les trois derniĂšres annĂ©es dâexercice sont stables. Il est possible de faire appel Ă un courtier, si notre banque habituelle rechigne Ă prendre notre dossier. Les intĂ©rimaires et les saisonniers peuvent aussi emprunter, tous les mĂ©tiers manuels oĂč il y a une rĂ©gularitĂ© et une offre de travail en fait. Mais pour les CDD ponctuels, pas la peine de rĂȘver dâun prĂȘt, les banques fantasment encore sur la stabilitĂ©.
7 - Les banques suivent-elles encore les particuliers pour un premier investissement locatif ? Est-ce que ça vaut le coup de suivre toutes ces formations Ă lâinvestissement locatif ou pour acheter un immeuble de rapport que lâon trouve sur Internet ?
đŻ âHĂ©las, câest de plus en plus difficile dâĂȘtre un nouveau bailleur. Les banques suivent de moins en moins les propriĂ©taires de rĂ©sidence principale qui veulent se lancer dans un premier investissement locatif Ă cause de la rĂšgle des 35%. Le taux dâendettement total des mĂ©nages ne doit pas dĂ©passer 35% de leurs revenus, suivant la rĂšgle du Haut Conseil de stabilitĂ© financiĂšre. Les banques ne prennent plus en compte lâensemble des revenus locatifs gĂ©nĂ©rĂ©s par lâachat, elles nâen comptent que 70%, et comptabilisent lâensemble des charges en face. Câest comme cela quâon dĂ©couvre que des couples avec un reste Ă vivre de 7000⏠se voient refuser leurs prĂȘts⊠alors mĂȘme que leur gestion budgĂ©taire est rigoureuse et quâils ont besoin de peu pour vivre.
On est face Ă une crise totale de la location : il nây a pas assez de constructions, beaucoup dâappartements sont sortis du marchĂ© parce que les DPE ne sont pas conformes, plusieurs villes supplĂ©mentaires pourraient avoir des loyers bloquĂ©s dans les prochaines annĂ©es et la taxe fonciĂšre pĂšse sur le budget des bailleurs les plus modestesâŠâ, prĂ©cise MaĂ«l Bernier.
Alors avant de vous engager dans une coĂ»teuse formation sur lâinvestissement locatif ou les immeubles de rapport, vĂ©rifiez bien que votre taux dâendettement nâest pas trop Ă©levĂ© pour bloquer la deuxiĂšme Ă©tape.Â
8 - Est-ce plutĂŽt le moment de se tourner vers les SCPI ? Et que se passe-t-il dans le milieu des SCPI ?
đ Quand on souhaite investir dans lâimmobilier avec quelques milliers dâeuros seulement, on peut toujours se tourner vers les SociĂ©tĂ©s civiles de Placement Immobilier (SCPI) qui permettent dâacheter des parts dâimmobilier de bureau en en dĂ©lĂ©guant complĂštement le gestion pour un rendement moyen annuel de 4,5%.
Or, depuis lâĂ©tĂ© dernier, le marchĂ© des SCPI semble se casser la figure lui aussi ! En juillet dernier, la sociĂ©tĂ© de gestion Amundi Immobilier a annoncĂ© une baisse du prix des parts de trois de ses SCPI (Edissimmo, GĂ©nĂ©pierre et Rivoli Avenir Patrimoine).  On appelle ça une correction du marchĂ©. Par effet boule de neige, elle a Ă©tĂ© suivie par 7 autres acteurs (AEM Patrimoine, Fiducial GĂ©rance, Primonial REIM, BNP Paribas, Perial AM, HSBC REIM et La Française*) dont une partie des filiales est concernĂ©e. Mi-octobre, 21 SCPI hexagonales affichaient un recul des prix compris entre moins 6% et moins 17% ! Ce sont surtout les grosses SCPI avec des bureaux en rĂ©gion parisienne qui sont concernĂ©es, alors que les plus rĂ©centes, comme Iroko, tirent leur Ă©pingle du jeu. Cette baisse des SCPI dĂ©coule de celle plus gĂ©nĂ©rale des prix de lâimmobilier de bureau, liĂ©e au dĂ©veloppement du tĂ©lĂ©travail et aux travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique nĂ©cessaires. Cette chute est un problĂšme pour les investisseurs des derniĂšres annĂ©es car ils ne peuvent revendre leurs parts tout de suite, sous peine dâacter une moins-value. Mais câest une opportunitĂ© pour les tous nouveaux investisseurs qui peuvent espĂ©rer un beau rendement dans les prochaines annĂ©es.
9 - Comment maximiser ses chances dâobtenir un crĂ©dit immobilier ?
đł Des comptes nickels, une Ă©pargne, une situation stable, France Info Ă©numĂšre ses conseils pour faciliter lâobtention dâun crĂ©dit dans cette pĂ©riode compliquĂ©e. Et Plan Cash propose une formation en replay pour prĂ©parer au mieux son dossier bancaire, en partenariat avec les Siving Sisters.Â
10 - Que deviennent lâappartement et la copropriĂ©tĂ© de LĂ©a Ă Belleville ?
đïž Rappel : dans un prĂ©cĂ©dent Ă©pisode, je racontais ĂŽ combien mon premier achat immobilier sâĂ©tait rĂ©vĂ©lĂ© un nid Ă problĂšmes, logĂ© dans une copropriĂ©tĂ© en difficultĂ©s⊠Merci Ă lâabonnĂ©e qui a posĂ© la question !
A lâheure actuelle, les travaux de la copropriĂ©tĂ© nâavancent pas, notamment parce que certains copropriĂ©taires ne payent pas les provisions pour les gros travaux dans les temps. Lâimmeuble est toujours sous surveillance dâun administrateur judiciaire, mais - câĂ©tait pas gagnĂ©! - nous nâavons pas dĂ©couvert de nouveaux bugs depuis 6 mois... La valeur de mon appartement a lĂ©gĂšrement baissĂ© sur le marchĂ© comme dans certains coins de Paris. Cependant, jâai dĂ©cidĂ© de conserver cet appartement pendant quelques annĂ©es encore, espĂ©rant que les travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique et des parties communes aient lieu un jour ! Jâavais aussi bĂ©nĂ©ficiĂ© dâun super taux dâemprunt, si je dĂ©mĂ©nageais aujourdâhui, je serais obligĂ©e de prendre plus petit⊠Me voilĂ coincĂ©e.
*Moniwan, ancien annonceur de Plan Cash, est une filiale de La Française : elle investit grĂące Ă 3 sociĂ©tĂ©s de gestion, dont lâune Europimmo est touchĂ©e par la baisse des parts de SCPI, mais pas les deux autres.
Avec lâinflation (+21% en un an!), vous faites la grimace tous les mois quand vous galĂ©rez Ă tenir le budget⊠Vous scrutez partout pour faire des Ă©conomies. PropriĂ©taires, pour augmenter votre pouvoir dâachat, pensez Ă changer dâassurance emprunteur ! LĂ©galement, vous pouvez rĂ©silier votre contrat Ă tout moment⊠et rejoindre notre partenaire Assurly ! C'est l'une des assurances emprunteurs les moins chĂšres du marchĂ©, et le changement se fait Ă distance en quelques clics. On peut mĂȘme se faire aider par des conseillers rĂ©actifs pour ne pas s'embĂȘter avec l'administratif... (Ăa parlera aux phobiques đ)
L'entreprise rogne sur ses marges pour nous faire gagner en pouvoir dâachat. RĂ©duire le montant de son assurance immobilier, c'est mĂȘme une solution pour ne pas dĂ©passer le taux d'endettement maximum autorisĂ© par la banque, ni le taux d'usure !
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đ”đżâđ”đ»âđ”đœâ Live âinvestir pour sa retraite : le PER Goodvest est-il fait pour moi ? Le 16 novembre Ă 19h, on organise un live et Q&A avec notre partenaire Goodvest sur Instagram. On y parlera des diffĂ©rents produits Ă©colos distribuĂ©s dont le Plan Epargne Retraite, ses avantages (baisse dâimpĂŽts) et inconvĂ©nients. Save the date et rejoins-nous sur lâInsta @plancash_media
đïž Podcast Billet vert âcomment un idĂ©aliste monte une assurance-vie Ă©colo ?â Câest un exercice pĂ©rilleux dâinterviewer un entrepreneur motivĂ© ET un annonceur⊠Pourtant, parler avec Joseph Choueifaty, câĂ©tait le bon moyen de comprendre comment un jeune tout juste diplĂŽmĂ©, monte une assurance-vie Ă©colo comme Goodvest, comment il tente dâen faire une entreprise exigeante dâun point de vue Ă©thiqueâŠmais aussi rentable ! LâĂ©pisode de Billet vert est disponible sur toutes les plateformes depuis le 6 novembre. Serez-vous convaincus ? Ă vos Ă©coutes ! đ§
đžđ©đ»âđ«â #InvestirDay Les Echos 2023. LĂ©a Lejeune reprĂ©sentera Plan Cash lors de cette journĂ©e Ă©vĂ©nement le 28 novembre de 17h20 Ă 17h45 et rĂ©pondra Ă la question que vous vous posez tou.te.s : âComment rebondir aprĂšs un premier investissement ratĂ© ?â Inscrivez-vous vite ici !
đžâđ° LevĂ©e de fonds work in progress... Pour participer Ă la levĂ©e de fonds pour Plan Cash App sur LITA.co, vous pouvez signaler dĂšs aujourdâhui votre intention dâinvestissement ici. On a dĂ©passĂ© les 314 200âŹ, maintenant on est passĂ©es en phase âsignatureâ des gros investisseurs, en attendant lâouverture/le versement dĂ©finitif quâon vous annoncera iciâŠ
đâđ„  La soirĂ©e Plan Cashâmeufs & thunesâ du 28 novembre Ă lâAda Tech School, Paris 10Ăšme, est dĂ©jĂ full. Mais vous pouvez encore vous inscrire sur liste dâattente ici.
đđžđż Finance (vraiment) verte. Good news, le ministre de lâEconomie Bruno Le Maire a annoncĂ© mardi dernier que, dĂšs mars 2024, les fonds investissant dans des entreprises exploitant du charbon ou des hydrocarbures non conventionnels ou lançant de nouveaux projets liĂ©s aux hydrocarbures ne seront plus Ă©ligibles au label vert ou âInvestissement socialement responsableâ (ISR). CrĂ©Ă© en 2016, ce label Ă©tait peu sĂ©lectif et avait tendance Ă perdre les Ă©pargnant.e.s, voire Ă faciliter le âgreen washingâ dâentreprises polluantes. Les tractations et le lobbying ont durĂ© des mois, câest finalement la dĂ©finition exigeante des associations et ONG qui a Ă©tĂ© choisie.
ââ»ïžâââ Dans la mĂȘme lignĂ©e, la start-up dâĂ©pargne durable Goodvest annonce une levĂ©e de fonds de 10 millions dâeuros pour diversifier son offre, actuellement des assurances-vie et des PER, pour dĂ©velopper des placements dans lâimmobilier (dont la rĂ©novation urbaine), voire un compte-titre. Goodvest est un de nos partenaires rĂ©guliers, donc on attend avec impatience. đâ
âđâ Lâinflation, dehors ! Les indicateurs redeviennent clĂ©ments pour nos porte-monnaies : le panier de courses France Info, rĂ©alisĂ© Ă partir de 37 produits du quotidien, enregistre enfin une baisse des prix. Le panier de courses alimentaires et hygiĂšne coĂ»te dĂ©sormais 108,51⏠en moyenne, soit une baisse de 1,10⏠en un mois. Câest mĂȘme -1,32⏠à Paris et -1⏠en Loire-Atlantique, selon lâInstitut NielsenIQ. Mieux, le PDG du groupe Leclerc, Michel-Edouard, annonce que les baisses sur tous les produits non alimentaires devraient atteindre 2 Ă 3% dans les prochains mois, notamment ceux importĂ©s, comme le textile, le bois et les jouets ! Une autre bonne nouvelle alors que NoĂ«l et Hanoucca approchentâŠđ€¶đŒ
đ€ Mieux vaut ne pas ĂȘtre trop rĂ©munĂ©rĂ©.e... Les AmĂ©ricain.e.s qui gagnent entre 100 000 et 150 000 dollars par mois sont ceux qui sâennuient le plus au travail, dâaprĂšs cette Ă©tude de Business Insider. Ils dĂ©crivent leur boulot comme âchiantâ ou critiquent leur patron. Les salariĂ©.e.s des secteurs du transport, de lâindustrie et de la vente sont les plus susceptibles de sâennuyer, celles et ceux de lâĂ©ducation, du care ou de la construction se plaisent plus. Mais ceux qui sâamusent carrĂ©ment sont les cadres du secteur tech et de lâinformatique ! Si vous souhaitez vous reconvertir, allez faire un tour du cĂŽtĂ© des formations en dĂ©veloppement de lâAda Tech School, notre hĂŽte pour la soirĂ©e Plan Cash.
đ„ââïžâ Mauvais payeurs. Au restaurant, qui doit payer lâaddition ? Doit-on partager entre potes ? Dâautant que âlâanxiĂ©tĂ© autour de lâargent est intense en ce momentâ, surtout chez les millennials. Les applications de partage comme Lydia, Venmo ou Tricount seraient en fait des âfaux-amisâ encourageant lâindividualisme. LâADN tente de trancher cette question - avec humour et moralisme comme on aime - alors que le sujet est devenu une tendance sur TikTok.
đš Dans le rouge. La Bourse ne se porte pas si bien⊠âđâ Lâindice du CAC40 est en baisse de 9,6%, depuis son pic record en avril dernier. Les analystes parlent dâune âcorrection du marchĂ©â, notamment dans le luxe dont les actions avaient Ă©tĂ© fortement (sur)valorisĂ©es. Mais tout nâest pas fichu pour les investisseurs.ses en ETF, les indices europĂ©ens et amĂ©ricains rĂ©sistent, dont le S&P 500.
đâ Ăa barde aussi cĂŽtĂ© Blockchain. Le fondateur de la plateforme dâĂ©change de cryptos FTX, Sam Bankman-Fried a Ă©tĂ© jugĂ© coupable pour association de malfaiteur et blanchiment dâargent. Il avait dĂ©tournĂ© lâargent de ses clients pour financer son propre fonds spĂ©culatif et son train de vie ostentatoire. đŒâđïžâ Cette semaine, Wework, le spĂ©cialiste du coworking, a dĂ©posĂ© dĂ©finitivement le bilan. Et Luko, lâassurance habitation grand public risque la liquidation judiciaire : lâentreprise est endettĂ©e de 45 millions dâeuros et Admiral Group abandonne le rachat annoncĂ©. En cause, les dĂ©cisions risquĂ©es du patron et la banque BNP qui demande de rĂ©cupĂ©rer lâargent prĂȘtĂ© en prioritĂ©.Â
âđâ MĂȘme le nombre de chĂŽmeurs entame une remontĂ©e de 0,6% au 3Ăšme trimestre en France, selon la Dares, lâorganisme chargĂ© de le mesurer. Ătonnant dans une pĂ©riode oĂč il ne fait que baisser⊠đ€â Soyons honnĂȘtes, il y avait trop de mauvaises nouvelles, on les a condensĂ©es en quelques lignes pour garder espoir. Alors on respire un coup et on surveille son Ă©pargne ! A lâinverse, Le Figaro est optimiste et annonce un retournement de la conjoncture Ă©conomique : le PIB devrait progresser de 0,2% au dernier trimestre, selon lâINSEE*.
*On rappelle que câest lâInstitut national de la statistique et des Ă©tudes Ă©conomiques et quâil produit la plupart des donnĂ©es Ă©conomiques officielles.
Violences Ă©conomiques. DâaprĂšs cette Ă©tude Ifop, 41% des Françaises connaĂźtront des violences Ă©conomiques conjugales au cours de leur vie, comme un vol dâargent, le contrĂŽle des dĂ©penses par le conjoint, la subtilisation de la carte bancaire. Et câest dâautant plus probable quand la femme gagne beaucoup moins que son conjoint.
đ©đ»âđŒâđ§đœâđđŸââïžâ Wannabe entrepreneuses. DâaprĂšs le 3Ăšme baromĂštre Bold by Veuve Clicquot, les Françaises entreprennent toujours moins que leurs confrĂšres, elles sont 16% Ă sauter le pas contre 27% des hommes. Elles sont surreprĂ©sentĂ©es dans des secteurs moins rentables comme les services Ă la personne, la santĂ© et la beautĂ©. Seulement 44% des femmes entrepreneures gagnent plus de 40 000⏠par an. Pourtant, 59% des femmes de moins de 30 ans rĂȘvent dâaventure entrepreneuriale : le risque, les horaires, le syndrome de lâimposteur ou le manque de financement les empĂȘchent de se lancer.
đ Vigilance sur le âpass railâ annoncĂ© par le gouvernement pour encourager les dĂ©placements en train. Le gouvernement nâa pas prĂ©vu son financement dans le budget 2024, il risquerait de tomber dans lâoubli faute dâun financement suffisant de la part des rĂ©gions.
đŁ La bombe. Une partie des fonds du livret A va servir Ă financer les PME de lâindustrie de lâarmement, sic ! Câest un amendement des dĂ©putĂ©s Gassilloud et Plassard, qui est passĂ© en scredâ dans le projet de loi de finances 2024. Les Français.es nâont mĂȘme pas Ă©tĂ© consultĂ©s sur une dĂ©cision qui concerne les Ă©conomies de tousâŠ
Effectivement que la conjoncture actuelle peut faire peur aux investisseuses ou Ă©pargnantes que nous sommes. Mais il faut tenir bon. Ce n'est qu'un moment Ă passer.
Merci pour toutes les infos données concernant les emprunts auprÚs des banques.