Devenir proprio sans être Crésus et sans embrouilles

👊💸N°21: SCPI, derniers jours du "challenge investissement", Titiou Lecoq en visite, une meuf à l’AMF, d'autres placardisées et la BNP épinglée.

Oct 27, 2022

Devenir propriétaire sans être Crésus et sans embrouilles
- La SCPI, la bonne idée touts budgets et zéro charge mentale
- …quelques inconvénients
Fin du #challengeinvestissement
Moniwan / MoniWoman, la pub utile
🗓️ Les 4 événements de la commu
🐓 À picorer :
- Les 8 actus à ne pas manquer : Titiou Lecoq en interview exclusive, une meuf à l’AMF, BNP Paribas mise en demeure, salariées placardisées et investir dans des caves.

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Léa

😢 Si seulement j’avais su tout ce qui m’attendait en achetant mon propre appartement, je n’aurais jamais choisi cet investissement. Les Plan Cash Régulièr.e.s savent déjà que comme 70% des Français.e.s je rêvais d’acheter ma résidence principale. J’y voyais le signe d’un accomplissement personnel et professionnel. Sûrement une forme de maturité aussi alors que j’atteignais mes 32 ans, sans conjoint ni enfant. 32 ans, c’est bien l’âge moyen du premier achat immobilier en France. Quelques mois avant l’épidémie de Covid-19 et le monde d’après, cela semblait un choix rationnel et un investissement peu risqué. Mais avec un salaire peu élevé pour Paris, un budget serré et pas d’argent de famille, j’ai acheté dans une copropriété à problèmes. Quelques mois après, le Syndic a fait faillite et est parti avec la caisse, et les neufs plaies d’Egypte ont commencé à s’abattre sur nous : un gouffre financier de travaux de copropriété, d’interventions contre les nuisibles et de frais de contentieux contre les mauvais payeurs. Si seulement j’avais connu l’existence des SCPI, j’aurais fait un autre choix…

🏢 Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des structures nées dans les années 60 pour permettre à des collectifs de particuliers d’acheter des biens immobiliers en commun et de profiter ainsi des avantages d’un investissement immobilier, souvent inaccessible à cause d’un coût d’entrée élevé. Le principe ? Les particuliers ou personnes morales peuvent acheter des petites parts d’un immeuble ou d’un parc immobilier (logements ou bureaux), en fonction de leurs moyens financiers et toucher ainsi de petits loyers mensuels. Mais c’est la société de gestion qui va gérer les allées-venues des locataires, les menus travaux et grands changements, ainsi qu’éponger les impayés.

Bienvenue dans le “propriétariat”

C’est un bon moyen d’accéder à la propriété pour les plus frileux. D’après un sondage de l’Institut Poll&Roll pour Masteos, 56% des Français.e.s souhaitent se lancer dans l’investissement locatif ou y ont déjà goûté, c’est même leur investissement préféré. L’envie est encore plus forte chez les 18-34 ans. Parce que c’est un investissement concret et tangible, son prix est peu sensible aux situations de crise. On parle souvent de « valeur sûre », même s’il serait plus exact de parler de « risque modéré ». Pourtant dans cette grosse moitié de rêveurs, seulement 15% va franchir le pas à cause des démarches prenantes. Dans l’ordre, ils ont peur des risques d’impayés, d’une grosse facture de rénovations, de ne pas pouvoir obtenir de prêt ou investir sans apport.

💡 Pourquoi la SCPI est une bonne idée ?

C’est un moyen d’accéder à la propriété quand on a un faible apport ou de faibles revenus. C’est donc adapté aux très jeunes actifs. La SCPI apparaît comme une porte dérobée vers la propriété pour les indépendant.e.s, celles et ceux à qui la banque refuse systématiquement un prêt, souvent parce qu’il n’y a pas de CDI.
La SCPI permet d’abord de se constituer un revenu complémentaire par ces petits loyers. D’après l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF), le « taux de distribution moyen » – sorte de taux de rendement – des SCPI était de 4,45% l’an dernier. Elles contribuent donc à se construire un capital pour la retraite ou l’avenir, sans moyens importants. Et permettent de se délester de tous les problèmes de gestions ou galères de copropriété que j’ai pu connaître.
🤔 Avant d’investir en SCPI, il y a plusieurs arbitrages à réaliser. Si votre loyer est peu élevé parce que vous avez su dégoter la bonne affaire, n’hésitez pas à garder votre appartement et investir en SCPI en parallèle. Il ne sert à rien d’acheter un appartement à louer à Paris car le rendement locatif est trop faible : 3,6% seulement, contre 6% en moyenne ailleurs en France. Le « smart moove » n’est donc pas toujours celui qu’on croit.
🏦 Elle a un avantage caché pour les plus stratégiques d’entre vous : elle permet d’utiliser l’effet de levier bancaire pour investir encore plus... En gros, demander un prêt pour acheter encore plus de parts. C’était un avantage très fort ces dernières années avec les faibles taux d’intérêts. Cela reste intéressant, même si le taux d’intérêt moyen est monté à 1,88% en septembre, d’après l’Observatoire du Crédit logement CSA. Attention à ne pas atteindre le taux d’endettement maximum, qui deviendrait un couteau financier sous la gorge !
🌳 Enfin, la SCPI permet d’investir dans des logements mais aussi des immeubles de bureaux et des entrepôts, tout un aréopage de biens inaccessibles pour le commun des mortels. On peut aussi choisir des investissements vertueux ou respectueux de l’environnement avec les SCPI ISR ou « investissement socialement responsable ». Alors que ce critère est insuffisant pour déterminer si un fonds est respectueux de l’environnement, la réglementation sur l’immobilier est plus stricte. Elle réclame de respecter 8 critères dont la performance énergétique, la mobilité, le confort des locataires, la modernisation de l’ancien ou encore le respect de la biodiversité locale…et ces critères sont surveillés pendant trois ans. On peut donc orienter son choix vers une SCPI entièrement ISR ou une qui privilégie les infrastructures de santé et maisons de retraites, les commerces de proximité, les entrepôts rénovés, etc.

Il existe tant de SCPI qu’on ne saurait toutes les citer. Le magazine Challenges en effectue un classement chaque année en fonction des performances : début 2022, celles de Corum (XL, Eurion) étaient en tête. Il y a aussi Fiducial, Activimmo, Allianz. Parmi les récentes, on a repéré deux d’entre elles pour leur effort de pédagogie : Iroko Zen qui propose uniquement des investissements ISR, et n’aura pas à dépenser une fortune dans la rénovation énergétique des bâtiments ces prochaines années, et Moniwan du groupe La Française, qui possède plus 300 biens immobiliers et limite donc les risques d’impayés. (Moniwan est d’ailleurs notre partenaire ce trimestre, voir la pub ci-dessous).

Quels inconvénients pour la SCPI ?

💰 Il y a tout de même quelques désagréments à cette enveloppe immobilière presque miraculeuse. La pierre n’est pas liquide. C’est une évidence, mais il y a un délai de jouissance de plusieurs mois, trois en moyenne, entre l’achat de parts de SCPI et le moment où elles sont réellement investies. C’est le temps que la société de gestion constitue un capital suffisant, repère un nouveau bien et gère les formalités d’achat. A l’inverse, quand on a besoin de cash, il faut quelque temps pour revendre ses parts, un peu comme pour un bien immobilier. C’est pour cela, ainsi que pour lisser les fluctuations sur le marché immobilier, que les professionnels conseillent de conserver ses parts entre 8 et 10 ans. A la fin vous récupérez votre cash ainsi qu’une plus-value, la valeur des biens achetés ayant augmenté grâce à l’inflation.

Autre frein majeur, les frais d’entrée et de gestion peuvent être très importants et grignoter vos gains. Vérifiez donc le rendement moyen de la SCPI et ce qui tombera effectivement dans votre poche. A titre de comparaison, les frais de notaire et d’agence d’un achat immobilier traditionnel sont en moyenne de 8%, ils correspondent peu ou prou aux frais d’entrée. Les frais de gestion qui correspondent à toute la charge mentale et financière que vous économisez en déléguant ne doivent cependant pas dépasser 10% à 12% de vos gains pour que vous restiez gagnant.e. Attention enfin car certaines SCPI appliquent aussi des frais de sortie quand vous voulez revendre vos parts pour récupérer votre cash… Ça y est, vous voici armé.e.s pour devenir propriétaire à tous budgets !

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🕰️ Tic-tac, tic-tac, entendez-vous le son du compte à rebours qui se rapproche dangereusement de la fin ? Celui du #challengeinvestissementplancash le 31 octobre qui vient ? Début septembre, surfant sur les bonnes résolutions de rentrée, nous avions lancé un “challenge” sur la newsletter et le compte Instagram de Plan Cash pour aider les hésitant.e.s à se lancer dans l’investissement, à mettre ses premiers euros dans un produit financier ou un actif…une fois l’épargne de précaution constituée ! Investir dans ce que vous vouliez en fonction de vos valeurs, de votre personnalité (anxieuse ou amoureuse du risque) et de votre niveau de connaissances en économie. Avec notre nouvelle rubrique #ceciestuneinvestisseuse, on a partagé 10 profils différents pour tenter de vous inspirer. Pas facile de motiver des femmes à s’exprimer ouvertement tant le tabou sur l’argent est fort en France. Et on continuera, avec des profils moins aisés comme vous nous l’avez réclamé.

💸👊 Avec ce #challengeinvestissementplancash, vous êtes des dizaines à nous avoir écrit sur les réseaux pour raconter vos premiers pas, vos premières réussites financières. Qu’avez-vous choisi ? La plupart d’entre vous ont trempé un orteil dans le grand bain de la Bourse en ouvrant une assurance-vie, souvent en y glissant un petit montant pour “prendre date” comme on dit. Certain.e.s se sont laissé.e.s séduire par le Plan épargne retraite (PER), inquièt.e.s pour leurs vieux jours, dont pas mal d’indépendant.e.s. D’autres, moins nombreuses, hésitent encore à investir une partie de leur pactole dans le capital-risque pour soutenir une entreprise de cœur ou un secteur d’avenir. On vous a expliqué la méthode idéale pour les débutantes et débutants, le “dollar cost average” (DCA) ou investissement programmé qui consiste à verser des petits montants tous les mois de façon automatique. Il ne vous manquait plus que les outils pour investir en immobilier avec de petits montants, grâce au dispositif méconnu de la SCPI. Maintenant, vous êtes incollables sur les bases de l’investissement. (Si ce n’est pas le cas, vous pouvez toujours suivre notre formation 😉).

Pourtant, on voit encore quelques lectrices et lecteurs au fond de la salle qui hésitent, qui ont peur, l’impression de ne toujours pas comprendre comment s’y prendre. Alors allez-y, dites-nous en commentaire quels sont vos derniers freins :

* Les taux de distribution précédents de LF Opportunité Immo : 2013 = 6.00%, 2014 = 6.00%, 2015 = 5.55%, 2016 = 5.45%, 2017 = 4.80%, 2018 = 4.65%, 2019 = 5.04%, 2020 = 4.52%. Les rendements passés ne présagent pas des résultats futurs.

👩‍❤️‍💋‍👨🎥 Le couple et l’argent. Pourquoi les hommes sont plus riches que les femmes ?, Editions Iconoclaste. Le 2 novembre à 19h, on a la chance d’avoir l’autrice Titiou Lecoq, queen de la vulgarisation féministe en direct live sur l’Instagram de @Plancash_media. Une interview en direct dans laquelle tu pourras poser toutes tes questions sur son nouveau livre, aussi drôle que pédago. Donc save the date et surveille bien notre compte. 🎧 En attendant, tu peux écouter notre échange dans Entendez-vous l’éco de la semaine dernière sur “ce que le féminisme contemporain fait à l’économie”.

👩‍🏫👯‍♀️ C’est pas nouveau, l’investissement immobilier reste l’un des plus sûrs à long terme. Alors pour vous aider à investir dans la pierre, devenir propriétaire ou rentièr.e en susurrant les bons mots à l’oreille de votre banquier 😎, nous organisons une masterclass Plan Cash avec les @sivingsisters, spéciale “financement des projets immobiliers”. Valérie et Sophie tiennent une agence immo dématérialisée à Perpignan et sont investisseuses. Sophie a un master spécialisé et a travaillé dans la promotion immobilière (suivi de plus de 300 logements). Avec elles, vous apprendrez : Quelle stratégie de financement préparer ? Si vous devez forcément demander un prêt ? Que faire si vous n’avez pas ou peu d’apport ? De quelle manière réaliser votre première plus-value immobilière ? Et comment anticiper la fiscalité ? Inscriptions ici-même !

👠👔👜 Investir en tant que meuf dans des entreprises de meufs. Mercredi 8 novembre à 18h30, Léa Lejeune représentera Plan Cash lors d’une table ronde sur “l’investissement au féminin” organisée par notre marque de tailleurs préférée aka 17H10, fondée par deux jeunes femmes Caroline Rey et Amélie Delacour. (Non, ce n’est pas un partenariat rémunéré, on les aime vraiment : pratiques, classes et Made in Europe). Avec LITA .co, on y parlera investissement en direct dans des entreprises responsables, des entreprises fondées par des femmes et/ou des entreprises du secteur textile. C’est gratuit et c’est à La Caserne, l’incubateur des entreprises de mode à Paris.

Rappel : pour investir en direct en achetant des actions d’entreprises responsables, tu peux passer par LITA .co . Le code promo “PLANCASHFIRST” est encore valable pour prendre en charge les frais de ton premier investissement.

🏡🎥 Tu veux apprendre à investir en SCPI, mais tu hésites encore ? On organise un live Instagram ce mercredi 10 novembre avec notre nouveau partenaire du trimestre : la SCPI Moniwan. Viens donc pour poser toutes tes questions à Clémence Lanoë, conseillère patrimoniale de Moniwan. Basiques ou complexes, on les prend toutes ! En attendant, tu peux lire la pub ci-dessus. ☝️

👩🏼‍💼 La meuf de l’éco. Vous connaissez l’AMF ou “Autorité des marchés financiers” ? Cet organe indépendant est chargé de la régulation financière en France, des établissements bancaires et de l’information financière ? Depuis le 19 octobre, elle est dirigée par une femme, Marie-Anne Barbat-Layani, 55 ans et pur produit du sérail. Cette énarque a travaillé pour le Trésor, l’Inspection générale des finances et le cabinet de François Fillon lorsqu’il était Premier ministre. Elle a aussi œuvré dans le privé au Crédit Agricole et comme DG de la Fédération bancaire, chargée de défendre les intérêts des banques, et était membre du Comex du Medef depuis de longues années. Pas très “ruissellement”. 🤷🏻‍♀️ Sur son LinkedIn, elle se dit passionnée par “la régulation financière, l’Europe, la transformation, le développement durable”. Alors prenons-la au mot, on l’attend sur la régulation des cryptomonnaies, le renforcement de l’éducation financière des épargnant.e.s (dont la régulation des “fin-influenceurs.ses”) et sur la lutte contre le “green-washing” des banques.

🛢️💳 Bleu pétrole bancaire. Il n’y a pas que le climat qui chauffe, il y a aussi le parvis de la Défense. La BNP Paribas est mise en demeure, ce 26 octobre, pour manquement à son devoir de vigilance en matière climatique par trois associations environnementales : Oxfam France, Les Amis de la Terre et Notre Affaire à tous. D’abord parce que c’est la banque française et européenne qui finance le plus les énergies fossiles (141 milliards de dollars pour la période 2016 à 2020), ensuite pour avoir une empreinte carbone supérieure à celle du territoire français. Les associations mobilisent la loi de 2017 sur le devoir de vigilance des sociétés mères et donneuses d’ordre. Une pétition est en ligne pour soutenir leur action : https://affaire-bnp.fr

Vous pouvez aussi décider de changer de banque, une démarche facilitée depuis la loi sur la mobilité bancaire de 2017, selon laquelle c’est à votre nouvelle gardienne des sous de faire la paperasse pour vous.

❄️📉 Winter is coming. Désolée, je vous la sors toutes les semaines maintenant. Le Fonds monétaire international (FMI) anticipe une croissance très dégradée en zone euro en 2023 avec seulement + 0,6% attendus, alors que la moitié des pays européens anticipent une récession, dont l’Allemagne et l’Italie. Selon l’OFCE, la croissance française va plafonner à 1% l’an prochain. Qu’est-ce que ça veut dire pour nous ? Que le chômage risque d’augmenter, la production de baisser, les salaires de plafonner… mais que l’inflation devrait finir par se tasser. En France, elle devrait être contenue grâce au plafonnement de la facture énergétique, limitée à seulement 15% de hausse.

🕳️ Caviste moderne. Vous avez quelques milliers d’euros à investir, mais pas assez pour louer un bien immobilier ou une voiture… Avez-vous pensé à acheter une cave ? A Paris, elles se louent 300€ par mois en moyenne, pour une rentabilité de 6% à 8% et un minimum de problèmes à traiter, d’après ce reportage de France 2. Dans cet épisode de La Martingale, Matthieu Stefani interviewe un baron des caves qui en possède 120 pour 18% de rendement en moyenne. Alors on change de regard sur son sous-sol.

🚪 Au placard ! Elles et ils seraient environ 200 000 personnes “placardisées” en entreprises publiques ou privées, selon un rapport de l’Institut Montaigne. Environ 1% des salarié.e.s français.e.s seraient donc inutiles à la productivité nationale, et souvent en souffrance morale. Cette situation, contraire au Code du travail, se définit en fonction de 5 critères : l’absence de sens des tâches effectuées, le retrait du collectif de travail, l’absence d’intérêt pour les rares actions à effectuer, une charge de travail faible voire inexistante et une absence de suivi par la hiérarchie directe. Pourquoi on vous en parle dans Plan Cash ? Parce que la placardisation relève du “harcèlement moral” au travail…et touche particulièrement les femmes. 🤦🏻‍♀️

🧙🏻💎 Cryptos witches. On a aimé cette enquête tout en finesse de Pauline Armandet (BFMTV) sur les différents profils de femmes qui font carrière dans les cryptos ou se trouvent une place à table. “Le danger réside en ce que la moindre visibilité des femmes du milieu se convertisse en une prophétie auto-réalisatrice, du fait de mécanismes non spécifiques au secteur comme le syndrome de l’imposteur. Pourtant, il existe de nombreuses et excellentes expertes dont une meilleure valorisation dans les médias ou les évènements permettrait certainement d’attirer et encourager d’autres à se lancer", indique Faustine Fleuret, patronne de l'ADAN, l’Association pour le développement des actifs numériques. Elle ne compte que 27 femmes dirigeantes de sociétés sur 196 membres, soit 13%.

🦄 Clitcoin. D’ailleurs, si vous voulez devenir expert.e en cryptos et Web3 pour construire votre projet à partir de ces nouvelles technos en quelques mois, rejoignez le programme long de cryptobadies.io. Des enseignements avancés sur la Blockchain, avec la création d’un NFT, des mentors et des études de cas dans un groupe de meufs bienveillant. “Tout ce dont vous avez besoin pour passer de noob à reine du web3”, résument les fondatrices. Lancement en novembre.

👩🏻‍💻 Méno-taf. Le syndicat des services financiers d’Irlande est précurseur sur les droits des femmes. Dans une série de recommandations sur la prise en compte de la ménopause au travail, il réclame un congé payé pour les femmes à l’arrivée de ces symptômes biologiques. Une piste à défendre ?

💚 Ce texte a été relu par mon associée Morgane Dion. 💚

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